В редакцию пришли замруководителя краевого департамента по надзору в строительной сфере Павел Кошкин, замдиректора департамента строительства Краснодара Александр Мадовский, прокурор отдела за исполнением законов в сфере экономики Олег Колмычек и судья Краснодарского краевого суда Виктория Агибалова.
К дискуссии подключились адвокаты Николай Остроух и Артем Рачков, руководитель Центра независимых экспертиз товаров и услуг Краснодарской краевой ассоциации по защите прав потребителей Светлана Рамзаева. Были приглашены дольщики ЖК «Жемчужина», «Кино» и «Седьмое небо».
По словам Павла Кошкина, сегодня на рынке долевого строительства работают 290 застройщиков, которые возводят порядка 650 многоквартирных домов с привлечением денег граждан. Проблемных объектов в Краснодарском крае 57.
По закону застройщики, которые попали в сложную финансовую ситуацию, могут пригласить на свой объект инвестора и достроить его совместно. К сожалению, в регионе есть немало объектов, где застройщик категорически не хочет делиться бизнесом. Тогда остается другой способ решения вопроса – банкротство.
Продолжаются поиски инвесторов, но отклика, увы, нет. Сегодня в Краснодарском крае всего три компании, которые согласились достраивать проблемные объекты.
– С начала года введены в строй 92 поднадзорных объекта общей площадью 1,8 миллиона квадратных метров, состоящих из 25 тысяч 155 квартир. Их строительство осуществлялось 64 застройщиками в рамках долевого строительства, – говорит Кошкин. – Из введенных 49 многоквартирных домов и ЖК относились к категории проблемных и потенциально проблемных – застройщики нарушили сроки исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Общая площадь введенных в эксплуатацию за 10 месяцев 2017 года 43 застройщиками потенциально проблемных объектов – 1 миллион квадратных метров, граждане – участники долевого строительства получили в собственность 13 тысяч 142 квартиры. Из указанных объектов 28 застройщиков ввели в эксплуатацию 29 многоквартирных жилых домов и ЖК общей площадью 457,5 тысячи «квадратов», допустив просрочку исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве более 9 месяцев. В связи с этим указанные объекты больше не относятся к категории проблемных, а граждане, имевшие ранее право на включение в реестр пострадавших граждан, получили в собственность более 9 тысяч квартир.
Проблема долевого строительства в Краснодаре более остра. По словам Александра Мадовского, в первую очередь, это связано со значительным объемом жилищного строительства.
На 1 ноября этого года порядка 90 проблемных объектов долевого строительства с просроченными обязательствами более 9 месяцев. Это примерно 15 тысяч договоров долевого участия. Еще в прошлом году создана рабочая группа, которую возглавил мэр города.
– К сожалению, правовых рычагов у властей на местах не так много, – отметил Александр Мадовский. – Надеемся на внесение изменений в региональное законодательство, которое позволит предоставлять земельные участки без торгов в аренду тем застройщикам, которые будут достраивать проблемные объекты.
Это вызвало дискуссию. Павел Кошкин считает такую меру противоречивой. По его данным, «у региона столько земли нет». Однако Александр Мадовский обратил внимание, что речь идет об участках, которые уже определены правительством РФ. Это не муниципальная или краевая собственность, а федеральная.
По данным прокуратуры, сегодня в Краснодаре порядка 130 объектов, где перенесены сроки исполнения обязательств свыше 9 месяцев.
Как заявил Олег Колмычек, с начала года прокурорами выявлено свыше полутысячи нарушений закона в этой сфере, что в два раза выше, чем в 2015-м и 2016 годах. По материалам прокурорских проверок возбуждено 24 уголовных дела в отношении застройщиков. В настоящее время порядка 20 дельцов взято под стражу. Такое произошло впервые… Более пяти застройщиков объявлены в розыск.
Например, арестован гендиректор компании «СтройМеталлинвест», занимавшийся строительством ЖК «Жемчужина». Он обвиняется в хищении более 111 миллионов рублей.
– По нашим данным, наибольшая часть проблемных объектов – это те, разрешения которым выдавались в 2014-м и 2015 годах, – продолжил прокурор отдела по надзору за исполнением законов в сфере экономики. – Это связано с ненадлежащей проверкой органов местного самоуправления заявлений застройщиков при принятии решения о выдаче разрешительной документации, которая послужила основанием для привлечения средств дольщиков. В Краснодаре в отношении должностных лиц администрации, выдававших такие разрешения, возбуждено три уголовных дела. Возбуждаются аналогичные уголовные дела и в Сочи.
Прокурорами вскрывались и неправомерные факты ввода домов в эксплуатацию. Так, в ЖК «Хуторок» на хуторе Ленина под Краснодаром выдано разрешение на ввод в строй при явном отсутствии подключения к инфраструктуре газоснабжения. В отношении сотрудника местной администрации, который подписывал разрешительную документацию, возбуждено уголовное дело.
Или другой случай – ЖК «Адмирал Нахимов» в кубанской столице. Срок передачи квартир установлен на март 2018 года, но стройка, как не велась, так и не ведется.
– Еще в 2013 году по инициативе краевой прокуратуры был принят закон о дополнительных гарантиях участникам долевого строительства в нашем регионе, – напомнил Олег Колмычек.
Месяц назад прокурор края внес предложения губернатору и спикеру ЗСК о совершенствовании законодательства. Они направлены на защиту и восстановление прав дольщиков. Уже создана рабочая группа.
По словам Виктории Агибаловой, суды края при рассмотрении дел, связанных с долевым строительством, принимают во внимание их социальную значимость. Судебная практика показывает, что обманутые дольщики появляются, когда застройщик без разрешения, без проекта, прошедшего экспертизу, возводит многоквартирные дома на земельных участках, предназначенных для ИЖС. Суды принимают решения о сносе в случаях, если сохранение построенных домов может угрожать жизни и безопасности граждан. Эти решения основываются на судебных экспертизах.
– Иногда муниципалитеты, понимая, что упустили возможность вовремя снести здание (на момент обращения в суд квартиры проданы и люди уже живут в доме), сами отказываются от исков и идут на мировые соглашения, – пояснила Виктория Агибалова. – Чтобы избежать появления обманутых дольщиков, необходимо на начальной стадии пресекать самовольное строительство многоквартирных домов. Почему нельзя усилить контроль, когда только котлован вырыт?
Такая постановка вопроса вызвала дискуссию.
По мнению Александра Мадовского, невозможно выявить то, что еще не совершено. Только когда нарушения фиксируются, наступает момент ответственности застройщика.
– Но ведь даже на начальном этапе по внешним признакам объекта строительства можно определить, какой дом строится – многоквартирный или нет, – заметила Виктория Агибалова.
Также она рассказала об опыте правительства Москвы по борьбе с самостроем. При возведении многоквартирного дома на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, местные власти вправе сами принять решение о сносе самовольной постройки.
Александр Мадовский заметил, что в последнее время контроль ужесточается, особенно в отношении самостроя, который практически исчез в кубанской столице.
Представитель краевой прокуратуры обратил внимание на новое опасное явление. Сейчас деньги граждан привлекают мошенники под видом жилищно-строительных кооперативов, у которых нет даже разрешения на строительство.
– Надо информировать людей о порядке привлечения средств на долевое строительство, чтобы все знали свои права и не забывали об ответственности, – уверен Олег Колмычек.
Адвокат Артем Рачков полагает, что зачастую сами дольщики становятся заложниками своей правовой непросвещенности. С ним не согласилась эксперт Светлана Рамзаева:
– Потребители услуг не должны быть юристами. Государство должно обеспечить соблюдение закона лицами, причастными к долевому строительству.
Ее поддержал дольщик ЖК «Жемчужина» Алик Блягоз:
– И разрешение администрации, и договоры, регистрация, экспертиза… Есть все признаки законного строительства, а в конце концов говорят – виноват дольщик. И цена не самая низкая. Мы проверяли своего застройщика долгое время через все возможные фильтры.
– Но почему у нас, в отличие от зарубежья, столько проблем с этим? – посетовала Светлана Рамзаева. – Выдают разрешение на увеличение этажности, принимают дома по суду, нежилые помещения в цоколе и подвале регистрируют в юстиции как жилые квартиры… А затем мы пытаемся решать эти проблемы.
Что делать? По мнению эксперта, необходимы законы, которые действуют на всех стадиях долевого строительства, в судебной системе, в работе службы судебных приставов, и наделение дополнительными полномочиями контролирующих и надзорных органов.
В завершение круглого стола у дольщиков была возможность задать представителям власти острые вопросы.
Алик Блягоз (ЖК «Жемчужина») поинтересовался:
– Есть такая примета – если страховая компания, которая страховала договоры, банкротится или у нее отозвана лицензия, значит, застройщик не выполнит свои обязательства и уйдет. Почему не вынуждают страховать договоры в нормальной компании? Это что за практика?
– С октября этого года застройщики, которые заключают договоры долевого участия, переводят в компенсационный фонд отчисления в размере 1,2 процента от суммы договора, в соответствии с законом, – пояснил Александр Мадовский.
– Не продлевайте разрешение проблемным компаниям, которое позволяет застройщику привлекать дополнительные средства и ничего недостраивать, – парировал Алик Блягоз.
– Если это сделать, у застройщика не будет оснований достраивать проблемный объект, – включился в полемику Павел Кошкин.
Светлана Влад (ЖК «Седьмое небо») спросила:
– Все говорят, что идет активный поиск инвесторов. А в этом месяце нашей компании решением суда временно запрещено привлекать денежные средства. Но тогда объект потеряет инвестиционный интерес.
– Не совсем так, – возразил Павел Кошкин. – Строить можно, привлекать деньги нельзя. Или вы хотите, чтобы компания обманула еще больше дольщиков?
– Ничто не мешает инвестору тщательно провести анализ проблемного объекта, – добавил Александр Мадовский. – Вопрос снятия запрета может быть решен после принятия инвестором решения о достройке этого объекта.
Ольгу Бурячек интересовала судьба недостроенного ЖК «Кино». Инвестор вроде бы нашелся, но многое неясно.
По словам Александра Мадовского, переговоры идут на уровне краевых властей.
– Этот объект – проблемный из-за большого вывода денежных средств оттуда – более миллиарда рублей, – проинформировал собравшихся Павел Кошкин. – Привлекательность будет, когда в рамках уголовного дела появится перспектива взыскания этих средств. Должно пройти время для оценки активов.
– Есть непроданные квартиры, парковочные места… Всего можно насчитать полтора миллиарда. Но ходят разговоры, что земля раздается застройщиком безвозмездно. Это так? – чуть ли не хором спрашивали дольщики. – И с «Жемчужиной» также. Миллиарды с объекта выводятся, а когда под следствием застройщик оказывается, то просит забрать у властей сам объект.
– Только после следственных действий будут применены меры к возврату активов у этого застройщика – земельные участки, автомобили, кредиты… – полагает Павел Кошкин. – Например, такие ЖК, как «Жемчужина», рационально сдавать не в комплексе, а по частям.
– Мы задолго обращали внимание на нецелевое использование средств дольщиков, – говорит Алик Блягоз. – Но даже до сих пор приходят ответы, что такого нет. Как такое может быть?
– На момент проверок выявлялись нарушения, которые по закону не являются нецелевым использованием денежных средств, – разъяснил Павел Кошкин. – Информация о выявленных нарушениях сразу была перенаправлена правоохранителям.
Адвокат Николай Остроух, отвечая на поставленные в ходе круглого стола вопросы, привел такие доводы:
– В некоторых случаях суды взыскивают не полную неустойку. Это объясняется тем, что активов, на которые претендуют дольщики, очень мало. Взыскивать большие суммы – значит, ущемлять интересы других дольщиков и создавать проблемы застройщику, если он намерен завершить строительство. И, конечно, необходим рейтинг застройщиков.
Кстати, с января 2016 года на сайте dnsskk.ru имеется такой список. Из 260 есть всего 57 застройщиков, которым можно доверять. Там же есть интерактивная карта объектов долевого строительства.
Главный вывод, который сделали участники круглого стола – и представители властей, и эксперты, – надо активнее проводить разъяснительную работу с гражданами, которые все чаще пользуются сравнительно новыми продуктами на рынке жилья. Будь то ипотека, долевое строительство или жилищные кооперативы. Используя рыночные механизмы, потребители таких услуг не должны забывать о рисках. Но и власти такие риски должны предвидеть и минимизировать.
ТЕМ ВРЕМЕНЕМ
До конца года в Краснодаре планируется решить проблемы более 4500 дольщиков.
Об этом стало известно в ходе селекторного совещания с главами муниципальных образований под председательством первого вице-губернатора Андрея Алексеенко.
Как подчеркнул руководитель департамента по надзору в строительной сфере Сергей Егоров, в крае по состоянию на 1 декабря количество объектов с нарушением обязательств составляет 36 процентов. В «лидерах» – Туапсинский район (75 процентов), Сочи (41 процент) и Краснодар (38 процентов).
Как стало известно в ходе встречи, работа по поиску выхода из сложившейся ситуации активнее всего ведется в Краснодаре. По словам главы города Евгения Первышова, до конца года планируется решить проблемы более 4500 дольщиков. По 12 объектам, которые входят в реестр, определены инвесторы.
По мнению Андрея Алексеенко, работа в остальных муниципалитетах края ведется в ненадлежащем темпе.
– Не надо пытаться свалить свои обязанности на других. Если власть на местах не будет настойчиво искать пути решения, двигать ситуацию с места, никто этого не сделает. Нужна помощь? Мы всегда готовы ее оказать. Но не решать за вас проблемы, которые появились при вашем непосредственном участии, – подчеркнул первый вице-губернатор.
Кроме того, ряд объектов был взят первым заместителем губернатора на личный контроль: он поручил главам муниципальных образований провести комплексную работу по обозначению точных сроков по всем проблемным домам.
