Борьба эта идет больше десяти лет. Кажется, конца-края не будет. Можно ли с этой проблемой разобраться раз и навсегда? Есть ли радикальные решения?
Сдвиги есть, но не выдающиеся. Как фронтовые сводки ежедневно звучат сообщения: снесли, разрушили, освободили муниципальную землю от захватчиков: в Лоо убрали торговый павильон на вокзале, в Геленджике вывезли последний строительный мусор после нашумевшего сноса многоэтажки на улице Белинского, в Краснодаре очистили от нахаловки из торговых ларьков площадь у городского парка, и так каждый день.
Черная плесень самостроя
Мелкие самостройщики -ларечники действуют, как иные воры – «на хапок». Обоснуются, где хотят, и выжмут из места, что успеют, их прищучат - они метнутся в другое место, и в ус не дуют. В Анапе, к примеру, едва закончился пляжный сезон, обнаружено 66 незаконных торговых точек и пунктов проката. Не надо быть провидцем, чтобы утверждать: с началом лета самостройные поганки вырастут снова и загадят курорт, если не применять решительно пресекающие меры.
В Геленджике с мая прошлого года ввели новые Правила землепользования, порядком пригасив энтузиазм самостройщиков. На сайте администрации города им пояснили, что земля под ИЖС не может быть использована под точки питания и магазины: «Прошлым летом жители и гости Геленджика могли наблюдать, как из гаражей и дворовых территорий продавали пирожки, фрукты, вязаную одежду, тапочки и многое другое». Наказывать за ослушание обещали не владельцев земли и домостроений, а предпринимателей со своими городульками на чужих участках. Все проблемы не снялись, меж тем, прогресс есть. Глава города Виктор Хрестин смотрит на ситуацию так: "Ничего, кроме проблем и неудобств для жителей самострои не приносят. Более того, они уродуют архитектурный облик курорта. И справедливо с нас, глав муниципалитетов, за это строго спрашивает губернатор».
Строят незаконно, сносят по суду
Доходные земли в причерноморской полосе и коммерчески выгодных городах края «срывают стоп-кран» сознательности и у осторожных застройщиков. Ни для кого не секрет: суды узаконивают незаконное строительство . Причем, порой, с подозрительной рьяностью. Возьмите любую историю громких процессов вокруг самостроя, и вы увидите, как одни и те же нарушения какие-то судьи видят, другие «не замечают».
Для примера проследим как шел процесс вокруг самого громкого самостроя Анапы - дома по ул.Калинина/ Таманская, д.3б/4а . Тяжба администрации Анапы и застройщиков С.И. Антипина и И.В. Ковалевой шла много лет. По иску прокурора Анапы тогда еще дом в 10 этажей должны были снести согласно решению Краснодарского краевого суда от 6 ноября 2012. Имея на руках документы о сносе, застройщики, продолжили строительство: надстроили два этажа, и объект сноса как бы изменился. Более того, в городском суде они выиграли дело против прокурора. В бой вступила администрации Анапы, и 25 февраля 2014 городской суд удовлетворил ее иск о сносе скандального, теперь уже 12-этажного. Застройщики сделали ход конем - добились апелляции в судебной коллегии по гражданским делам, где решением Краснодарского краевого суда от 17 июня 2014 решение Анапского суда о сносе строения отменено, то есть краснодарские судьи признали за Антипиным-Ковалевой право собственности на 12-этажный
многоквартирный жилой дом. Решение удивительное, мягко говоря: признавая, что дом занимает 1080 кв метров анапской земли, а в собственности у застройщиков только 664 кв. метра, краевой суд как бы узаконил хищение муниципальной земли. К счастью, товарищи выше поправили: Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 11 марта 2015 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 июня 2014 года отменено. Антипин и Ковалева проиграли дело также в апелляции. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда вынесла определение 22 сентября 2015 г., в котором окончательно признала правоту анапской администрации, считающую постройку самовольной, а потому подлежащей сносу. Среди аргументов коллегии есть и такие: «У ответчиков отсутствует проектная документация, соответственно государственная экспертиза не проводилась» (читайте: за качество постройки никто не поручится). «Технические условия на водоснабжение и на водоотведение ответчики также не получали» (значит, застройщик заранее обрекал дольщиков на отсутствие элементарных удобств). Кроме того, проверкой Управления государственного строительного надзора Краснодарского края были выявлены многочисленные нарушения в части требованиям к строительству в сейсмической зоне. Имеются нарушения по тепловой защите здания. Иными словами, допущены существенные нарушения градостроительных норм и правил, выразившиеся в отсутствии разрешительной и проектной документации и непринятии мер к получению такой документации. Вердикт: возведенная постройка обладает признаками самовольной и в силу ст. 222 ГК РФ подлежит сносу.
Перетягивание правового каната длится годами! В Краснодарском крае с начала 2015 года выявлено почти 500 объектов самовольного строительства. В суды направлено 426 исков. Наибольшее количество незаконных построек зафиксировано на Черноморское побережье и в Краснодаре. Всего в краевом реестре с 2006 года числится 1586 незаконно возведенных строений. С начала года возбуждены исполнительные производства о сносе 584 самовольно возведенных объектов по Краснодарскому краю. К настоящему моменту снесены 346 строений. Из них 2 многоэтажных многоквартирных дома - в г. Краснодаре на улице Ратной Славы и по улице Белинского в г. Геленджике. Кроме того, был снесен ряд самовольно возведенных гостиниц в Сочи, Туапсе и Геленджике, частные постройки, многочисленные торговые павильоны в г. Краснодаре, в т.ч. в центре, на ул. Коммунаров, Мира, Постовой, Тургенева, Северной, автомойки, кафе. 270 строений были снесены должниками за свой счет.
Следите за мыслью: работа идет, а самострой не заканчивается. Значит, выгодно.
Кому самострой выгоден?
Самострой выгоден взяточникам. Потому что «стричь» можно всех и на любом этапе. Все, кто в теме, намекают на заинтересованность судов. Музыкальный микрорайон в Краснодаре - место с многочисленными незаконными постройками - появился при попустительстве судов, обеспечивающих принятие «правильных» решений для нелегальных застройщиков, - об этом публично говорил первый заместитель главы Краснодара Михаил Фролов. «Музыкальный микрорайон нам родила наша родная судебная система. Я могу сказать, что на 1 млн кв. метров, сдаваемых в 2010-2012 годах, мы имели по 400 тыс. самовольно возводимого жилья».
Есть и другое мнение про «корень зла». Под обещание не называть фамилию, пооткровенничал один из тех, у кого снесли ларек: «Давно хотел свой магазин в хорошем месте. Вывели меня на Б. Он держал ряд торговых точек, сказал: «Ничего не бойся, все документы дадим. Хочешь аренду, хочешь - выкупи магазин. Главное – плати. Все оформим, как надо. У нас в администрации района свои люди». А «свои люди» оказались бессильны в условиях наведения порядка…. Вот и в Армавире демонтировали незаконное строение, торгующее колбасой, по ул.Розы Люксембург. « Потрясающе! – реагирует на это армавирец Виталий, - 10 лет стояло здание напротив городского суда, и никто ничего не видел и не знал...».
Самострой выгоден недальновидным девелопперам и покупателям с небольшими накоплениями. И те, и другие рассуждают, как беременная десятиклассница – авось рассосется! Считается, риск «самоволки» связан с необходимостью застройщика уложиться в сроки, согласованные с генеральным подрядчиком. Тот, в свою очередь, часто включает в договор подряда штрафные санкции за задержку начала работ, в том числе и по причине затягивания сроков согласования разрешения на строительство. В большинстве случаев строительство ведется счет заёмных средств, значит, застройщик подвешен за финансовый крючок – нужно выплачивать кредит в согласованные с банком сроки. Все эти обстоятельства толкают застройщика на риск – он начинает строить дом без разрешения на то. При таком рисковом строительстве квартиры потом, как правило, сбрасывают ниже рыночной стоимости. Это привлекает наш небогатый народ. Замечу: не подлый, не глупый, не алчный, а небогатый и доверчивый.
Самострой выгоден мошенникам. Выгодно, потому что наказание за мошенничество не суровое, а навар полноценный. Вот свежий пример . Суд вынес приговор сочинцу Дмитрию Абинову обвинительный приговор. Он признан виновным в мошенничестве, совершенном в особо крупном размере. Еще в 2012 году он подыскал земельный участок, расположенный в Адлерском районе в селе Орел-Изумруд по улице Дачной, 6., и без разрешительных документов на строительство, обманув собственника земли, начал инсценировку строительства многоквартирного жилого дома на долевой основе. Присвоил от дольщиков более 8,2 млн рублей, зажил на широкую ногу. Суд признал его виновным, но что такое за «особо крупный размер» всего-то три с половиной года колонии? Да с перспективой на УДО?
Уже через пару лет мошенник может выйти на волю… а вот люди, заплатившие миллионы за жилье, три года ждавшие исхода строительства и оставшиеся без угла – не станут ли они бомжами, и кто вернет им деньги? По закону вернуть обязан тот самый обманщик. Да только как эти долги возвращают – всем известно: обмахиваясь исполнительными листами. Ну, будут дольщики получать долги по тысяче в месяц, да и то, если у их должника есть официальная работа,– а что на них построишь?
Мошенники всех мастей спят спокойно – редкий законопослушный человек сводит с ним счеты, чаще обманутые люди погибают от горя тихо, незаметно. На то и расчет: и суд не особо обидел, и дольщик мстить не станет.
А как же дольщики?
Самострой – тема непростая уже потому, что за махинациями стоят люди. Не все из них разбирались в нюансах приобретения собственности. Квартира – не картошка, ее каждую неделю на базаре не покупают. И вот наказан вроде бы мошенник-застройщик, а на самом
деле страдают ни в чем не повинные дольщики. Каково им, вложившим в строительство квартир личные накопления, причем, уже освоенные? У дольщика на этапе судов застройщика с администрацией, в сущности, нет оснований для иска по невыполнению перед ними обязательств застройщиком. Дом строится, права собственности, промежуточные, судом признаны. Как видно по типичной истории анапского дома, точное понимание ситуации появляется спустя годы, за которые деньги людей превращаются в строительную пыль. И дольщики оказываются и заложниками нарушителей закона и жертвами сторонников закона. Между молотом и наковальней.
Власть в последние годы власть активно агитирует дольщиков не покупать опасное с точки зрения статуса жилье. Каждый муниципалитет на своем сайте вывешивает «белые» и «черные» списки застройщиков, но незаконное строительство лезет во все щели, не ведает никаких преград, оно распространяется неотвратимо, как черная плесень . Самострой портит облик городов и поселков, создает дополнительные нагрузки на коммуникации и тем самым ухудшает право на нормальную комфортную жизнь законопослушных соседей, наконец, он подпитывает преступное обогащение. «Если в твоем доме завелась черная плесень – сожги свой дом и построй другой», - гласит народная мудрость.
И однажды власть Краснодара решилась на показательное «сожжение» «зараженного дома. Это было очень непростое решение. Во многом жестокое и неправильное решение. Нельзя было доводить ситуацию до готовых стен, и власть обязана была задавить ситуацию в зародыше, на стадии котлована, а то и проекта. Я ставлю себя на место несчастных дольщиков – заложников ситуации, и понимаю, что мое сочувствие на их стороне. При этом понимаю колоссальную ответственность, которую взял на себя глава города Краснодар Владимир Евланов, когда решился на показательный снос уже построенного и поквартирно проданного дома на Кадетской, 9, чтоб другим неповадно было. Ожог был очень сильный, и отрезвил многих.
Юлианна Шульева, одна из тех, кто готовился с семьей, отпраздновать новоселье в том злополучном доме. «Какое счастье, - говорит она, что в тот день дела не позволили мне быть на сносе, я узнала об этом кошмаре позже. Истерики, нервные срывы, инфаркты – вот что там было. Слезы, мольбы, крики. Ничего не помогло…Как мы жили потом? У родителей. В тесноте. Выплачивая долги за квартиру, которой нет. Еле-еле сводя концы с концами. И это при том, что работаем мы много, и, наверно, на фоне многих неплохо зарабатывем, но все эти годы мы жили финансово тяжело, «впритык». По этой причине мы не смогли завести ребенка, о котором мечтали. Больше всего из того времени запомнилось, как люди осуждали покупку пострадавшими «сомнительных» квартир. «Так вам и надо!» - писали на форумах. Гадости писали. Но в чем наша вина? Перед покупкой мы поискали этот дом в списках недобросовестных застройщиков на сайте администрации. Там этого дома не было. Мы честно вкладывали деньги в свою мечту, ее разрушили».
Они с мужем скоро въедут в дом, построенный на месте снесенного, но уже с полным пакетом разрешительной документации, - мощности по его подключению нашлись и у водоканала и у электросетей. Но не у всех в том доме закончилось так относительно благополучно. Дом укоротили по этажам, и квартир всем не хватило.
Немного нервно…
Еще один адрес – Краснодар, ул Ратной славы, 75. Вот фрагмент форумной переписки по поводу сноса этого дома. Посмотрите на проблему глазами краснодарцев:
-. Люди купили, деньги отдали, на что хватило и останутся на улице. Жалко. К Кондратьеву надо идти. И рыдать с детьми вместе. Больше помощи я ни откуда не вижу.
- Ага, денег на квартиру в гетто, в незаконном доме, построенном сто пудов с нарушениями всего что можно и без всяких коммуникаций, значит, хватило, а коробочку мозгов прикупить не смогли. Теперь да, пора к губеру идти, плакать... Теперь да, давайте всем помогать…
- Единственное нарушение в нашем доме - два лишних этажа. Вообще творится беспредел! Сносить добротно построенный дом. Стены дома из поромакса, если вам это о чем-то говорит, а не из серого цементного блока, как в Провансе по соседству. Видела я как, они там домики за две недели ляпали. Штукатурочкой замазали свои бетонные полблока и - красота!
- Я тот самый «дятел», что купила квартиру в этом доме еще в 2013 году, когда там еще даже котлована не было (а не в последние два месяца...). Застройщик хоть и не в срок, но свои обязательства выполнил и построил качественное жилье. Дайте ссылку того сайта, где Вы увидели в списках (самостроя) адрес Ратная слава, 75. Зайдите в списки и поищите этот адрес -- найдете?
- Да уж… с приходом Кондратьева многие разного рода «договоренности» с чиновниками из аппарата администрации могут оказаться теперь ничтожными. Попадалово началось. Ну а крайними как всегда оказываются рядовые граждане..
- Не надо идеализировать застройщика. Я вам сочувствую, но это именно застройщик построил пять этажей вместо трех разрешенных. Я вам сочувствую и считаю, что вы пострадали по вине властей и ЗАСТРОЙЩИКА. Не надо все перекладывать на власть. Законы начал нарушать застройщик, а власть среагировала недолжным образом. Мой совет - бегом в суд взыскивать с застройщика деньги, в идеале на данный момент - как с физического лица. Кто первый подсуетится, то может свои деньги вернуть. И не надо писать про «застройщик построил добротный дом». Не надо. Он, прежде всего, закон нарушил.
Конец самоволке?
Итак, согласно Гражданскому кодексу, узаконить самовольную постройку можно только в судебном порядке. В прошлом году этим правом воспользовались 12 тысяч россиян, в 9 случаях из 10 суды принимали решение в их пользу. Однако, узаконить самострой – еще не значит, получить нормальное жилье. Специально для тех, кто думает, если суд узаконил постройку, то все проблемы с подключением света, воды и тепла решатся автоматически, добавлю мнение главы города Анапы Сергея Сергеева: «По этому вопросу позиция однозначная: разрешение на строительство не получали, вводили самострой в эксплуатацию через суд – разрешения на разрытие и подключение к газовым сетям не будет. Пусть суд и в этом случае расскажет, как подключить газ. Вас присоединим, а нам школу нечем будет отапливать».
Ситуация патовая. Власти пресекают самострой, и тем самым наживают проблемы с жильцами. Настрадавшимися, бездомными или живущими в коробках без удобств. И будет ли конец у этой длинной кошмарной истории создания капитала по-новорусски? Решение «окончательное и бесповоротное» пытались найти депутаты.
Трижды в течение нынешнего года ГосДума рассматривала поправки в закон, касающиеся самостроя, что говорит о мегаактуальности темы. И вот, уже два месяца, с 1 сентября нынешнего года в законную силу вступила новая версия статьи 222 ГК. С ней термин «узаконить через суд» почти теряет свою актуальность. Еще совсем недавно для признания права собственности на самовольно возведенное строение, было достаточно доказать, что при строительстве соблюдены нормы безопасности, а сама постройка не нарушает права третьих лиц. Данных оснований вполне хватало для того, чтобы узаконить самострой в суде, чем нарушители активно и пользовались. Но теперь к этим правилам добавляется еще одно: возведенное строение должно полностью соответствовать изначально заявленным параметрам и действующим правилам землепользования и застройки.
Прав собственности на постройку не будет, если, во-первых, если она построена на земельном участке, не предоставленном хозяину дачи, дома или гаража в установленном порядке. Во-вторых, если на него отсутствуют необходимые разрешения на строительство. В-третьих, если здание возведено с нарушением градостроительных норм и правил. При этом появился важный нюанс, который раньше позволял самовольщикам выигрывать дела в судах, а ныне лишает их козырей – основанием для отказа станет нарушение ЛЮБЫХ градостроительных и строительных норм и правил, в том числе несущественных. Поправки впервые разрешают местным властям, не дожидаясь судебного решения, инициировать снос самовольной постройки, если она находится в зоне с особыми условиями использования территорий, на территории общего пользования, а также в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Так что теперь в городском парке едва ли кто затеет престижное строительство.
Компьютеру откат не дашь
Остановить волну самостроя властям Краснодарского края поможет аэрокосмическая съемка, - считает заместитель председателя комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Андрей Руденко. По его мнению, это наиболее эффективный способ борьбы с самовольными строениями. Схема схожа с фотофиксацией нарушений на автодорогах. Автоматическая система через спутник сравнивает официальную карту муниципалитета и находит новые незаконные объекты. После этого соответствующие службы выезжают на место и протоколируют правонарушения. «С компьютером не договоришься, откат не дашь», - считает депутат. Он же подготовил в соавторстве законопроект, согласно которому "лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности". Поправка не прошла, так как была привязана к старой редакции статьи 222, но актуальность не утратила.
Любопытный проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс РФ», также касающийся самовольных построек, в котором, наконец (!) просматривается забота о дольщиках, разработан Муратом Дударевым и Даниэлем Башмаковым - лидерами Краснодарского краевого отделения «ОПОРЫ РОССИИ». Проект нашел серьезную поддержку в Законодательном Собрании края СК и будет отправлен в ГосДуму на рассмотрение.
В проекте говорится о сносе самовольной постройки как исключительной мере. Права на самовольную постройку должны отходить муниципалитету. Если дом или иное строение возведены без технических нарушений и не нарушают права и интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, построены без ущерба для коммуникаций города – зачем же их рушить? Киоски и ларьки, - предлагают авторы проекта, - можно на конкурсной основе передать законопослушным предпринимателям. А строения считать муниципальным фондом для обеспечения нуждающихся семей жильём, в том числе семей дольщиков, использовать их под детские сады, больницы, библиотеки, офисы, иные муниципальные нужды. С надо имуществом распорядиться по-хозяйски, - вот суть инициативы.
При таком раскладе недобросовестный предприниматель всеми своими действиями будет способствовать обогащению общества. Так что управа на самостройщиков есть. Теперь бы найти управу на «любителей отката».
Елена КРЕКНИНА.
