Эксперты назвали причины резкого роста цен на жилье в Краснодарском крае

Кубань бьет рекорды как по количеству сданных и проданных квартир, так и по росту цен на недвижимость.

Регион является участником федерального проекта «Жилье». Его цель – увеличение ежегодного объема ввода жилья до 2030 года. По словам начальника управления строительного комплекса департамента строительства Краснодарского края Сергея Ульчича, по итогам 2020 года в регионе сдали в эксплуатацию 5,1 млн кв. м жилых зданий. При этом в плане, утвержденном федеральным проектом «Жилье», стоят цифры – 4,3 млн. Рост продаж на первичном рынке недвижимости, например, в Краснодаре в среднем составил 15–18 процентов, доля инвестиционных сделок с недвижимостью во всем регионе выросла до 12–15 процентов. За последний год новостройки на побережье подорожали на 21 процент, причем прирост в 8 процентов произошел уже с начала нынешнего года. На вторичном рынке цены выросли на 7 и 16 процентов, соответственно.

Виноваты пандемия и ипотека

К росту цен на недвижимость сильно подтолкнула пандемия коронавируса. Опасаясь спада в экономике, россияне стали массово скупать жилье, поскольку это одно из наиболее выгодных капиталовложений. Оказала влияние на интерес к недвижимости и программа ипотеки с господдержкой. Ее запустили апреле 2020 года по инициативе президента Владимира Путина. Программа дает возможность приобрести жилье в новостройке под 6,5 процента годовых. В регионах максимальная стоимость недвижимости не должна превышать 6 млн рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – 12 млн рублей. Изначально программа должна была действовать до ноября прошлого года, однако затем ее продлили до 1 июля 2021 года. Благодаря этому купить жилье смогли 350 тыс. российских семей.

– Льготная ипотека сыграла значительную роль в повышении спроса на покупку недвижимости. Люди хотели выгодно приобрести квартиры или дома, при этом сохранить свои средства, – говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Краснодара Илья Володько. – Рынок недвижимости в Краснодарском крае и с точки зрения спроса, и с точки зрения цен достаточно стабилен. Однако он не самый привлекательный с точки зрения инвестиций: на развитых рынках не бывает резкого всплеска или роста цен. Например, в прошлом году в тех регионах, где были маленькие объемы строительства и невысокий спрос, темпы роста цен оказались даже выше, чем в Краснодаре или Москве. Однако привлекательность рынка недвижимости в Краснодарском крае в том, что он не обрушится.

Мораторий на строительство и новый генплан

По данным краевого департамента строительства, в этом году значительно выросли цены на жилье в прибрежных городах, особенно в Сочи. Некоторые объекты «прибавили» в цене на 50–70 процентов! В некоторых районах курорта цены даже превышают среднюю стоимость жилья в московских элитных новостройках. Причиной послужило в том числе закрытие зарубежных курортов и введение временного моратория на строительство многоквартирных высотных домов в курортных городах. Запрет на строительство начнет действовать с 1 июля и продлится четыре месяца. Хотя участники рынка прогнозируют, что мораторий продлится гораздо дольше – не менее года или двух.

Фото: Михаил Ступин

По словам главы Краснодарского края Вениамина Кондратьева, такие жесткие меры помогут в будущем избежать неравномерной застройки Сочи, сохранить архитектурный облик города и улучшить инфраструктуру. Сейчас готовится генплан, в котором предусмотрят в том числе дополнительные меры по возведению гостиниц. Их разрешат строить только при наличии договора с администрацией города, в котором пропишут обязательное создание сопутствующей социальной, дорожной инфраструктуры и дальнейшее самостоятельное благоустройство территории владельцем.

Сдавать в аренду теперь невыгодно

Сейчас в олимпийской столице 1 кв. м в новостройке в среднем стоит 165 тыс. рублей, что на 25,4 процента больше, чем год назад. На вторичном рынке – 151 тыс. рублей. А есть объекты, где стоимость 1 кв. м достигает 300–330 тыс. рублей. Но все рекорды бьет новообразованный поселок Сириус в Имеретинской низменности, где стоимость недвижимости с конца прошлого года выросла на 72 процента и сейчас достигает 700 000 рублей за 1 кв. м, причем застройщики из-за высокого спроса иногда индексировали цены по два раза в день.

А для любителей королевской роскоши в километре от летней резиденции Владимира Путина Бочаров Ручей построили комплекс апартаментов Reef Residence, который называют самым дорогим домом в Сочи. Квартиры от 84 до 806 «квадратов» продавались из расчета стоимости 1 млн рублей за квадратный метр.

Аналитики сообщают, что объем предложений на первичном рынке жилья Сочи в апреле снизился на рекордные 62 процента по сравнению с январем – до 200 тыс. кв. м. По сравнению с летом прошлого года, объем жилья в новостройках сократился в три раза. И это ожидаемо привело к росту цен. Наиболее востребованы предложения о продаже одно- и двухкомнатных квартир. Однако в дефиците и «трешки», и пентхаусы. Жилплощадь продается за считаные дни и даже часы.

– Среди покупателей много жителей Кубани, а также Москвы, Подмосковья, Ленинградской области, Дальнего Востока, – рассказывает генеральный директор строительной компании «Неометрия» Надежда Барачина. – Такие клиенты рассматривают покупку квартиры на побережье для постоянного или сезонного проживания. Многие приобретают жилье под переезд в пенсионном возрасте. Доля иногородних инвесторов в сочинских жилых комплексах составляет более 50 процентов.

Зачастую дома и коттеджи в Сочи покупают люди семейные. И используют их для бизнеса, превращая в отель или гостевой дом. При этом эксперты не советуют приобретать жилые квартиры либо дома для сдачи в аренду. Такие вложения невыгодны из-за долгого периода возврата инвестиций и снижения арендных цен. При современных ставках аренды в городе срок окупаемости инвестиционных квартир достигает 16 лет, а из-за ускорения темпов роста цен на недвижимость ее окупаемость увеличится в будущем до 20–25 лет.

При этом спрос на коммерческую недвижимость, в том числе в жилых комплексах, растет именно из-за возможности сдать ее в аренду. Это достаточно распространенный способ инвестирования и получения стабильного заработка.

Еще одной особенностью рынка Сочи стало снижение с начала текущего года заключенных договоров долевого участия. Общий объем недвижимости, которую можно приобрести по ДДУ, составляет всего 40 тыс. кв. м, а доля сделок, заключенных по таким контрактам с января, упала вдвое и достигла 26 процентов, сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на данные гендиректора сочинского оператора недвижимости Nedvex Юлии Галимовой. По словам Галимовой, большинство покупателей хотят обезопасить себя и покупают площади в уже сданных комплексах, что представляет собой наиболее безопасное, но, как правило, более дорогое решение, чем покупка на стадии котлована.

Самое дорогое и самое дешевое жилье

Сегодня в Сочи однокомнатную квартиру площадью 43 кв. м можно купить за 6 млн рублей. Но это в селе Раздольном, далеко от центра, до моря пешком не прогуляешься. За студию в центре города площадью всего 24 «квадрата» просят 8 млн рублей. Но это, конечно, мелочи по сравнению с самым дорогим и престижным жильем курорта. По данным агентства Skolkovo Realty, самая дорогая квартира стоит 780 млн рублей. В такую стоимость оценили апартаменты площадью 400 кв. м с большой террасой и видом на море.

В категории новостроек самый дорогой объект оценивается в 380 млн рублей. За эти деньги можно приобрести квартиру площадью 550 кв. м. А если у вас есть лишние 1,6 млрд рублей, можно купить особняк площадью 1,2 тыс. кв. м. Всего же в Сочи к концу весны насчитывается более 2,8 тыс. частных домов, выставленных на продажу, стоимостью выше 25 млн рублей.

Дешевле не будет

В преддверии моратория на новые стройки в ближайшие месяцы количество предложений на рынке жилья Сочи может упасть почти до нуля. И от этой ситуации крупные застройщики только выиграют: в условиях дефицита резко вырастут цены на недвижимость. По словам директора системы мониторинга и анализа рынка новостроек BNMAP.pro Сергея Лобжанидзе, к июлю цены на квартиры в сочинских новостройках обгонят московские и достигнут 350–370 тыс. рублей за квадратный метр. Это приведет к тому, что отечественные покупатели станут приобретать недвижимость за рубежом.

В любых ситуациях, даже при снижении темпов продаж и объемов выданных займов, стоимость квадратного метра только растет. За год примерно на 15–17 процентов. Таковы законы экономики. Эксперты уверены, что в этом и следующем годах из-за снижения количества предложений стоимость объектов недвижимости также продолжит расти. Любая недвижимость – это всегда хорошая инвестиция. Объективных причин, которые могли бы в ближайшее время повлиять на снижение стоимости недвижимости в новостройках, нет. Себестоимость проектов увеличивается, они переходят на модели проектного финансирования. Эти факторы дают основания для прогноза роста цен на кубанскую недвижимость в будущем.

• Самая дешевая квартира в Сочи (в селе Раздольном, площадь 43 кв. м) стоит 6 млн рублей.

• Самая дорогая квартира (апартаменты площадью 400 кв. м с большой террасой и видом на море) – 780 млн рублей.

• Все рекорды бьет поселок Сириус в Имеретинской низменности, где стоимость недвижимости с конца прошлого года выросла на 72 процента и сейчас достигает 700 тыс. рублей за 1 кв. м, причем застройщики из-за высокого спроса иногда индексировали цены по два раза в день.

• Для любителей королевской роскоши в километре от летней резиденции Владимира Путина Бочаров Ручей построили комплекс апартаментов Reef Residence, который называют самым дорогим домом в Сочи. Квартиры от 84 до 806 «квадратов» здесь продают по 1 млн рублей за квадратный метр.

Тем временем

Активно скупают недвижимость в солнечном Сочи и российские «звезды» – артисты, киноактеры, телеведущие. Например, часто отдыхает там с дочкой «Мисс Вселенная –2002», телеведущая Оксана Федорова. У закадычных друзей Льва Лещенко и Владимира Винокура одинаковые квартиры в ЖК «Фрегат» рядом с набережной, в Пушкинском переулке.

В этом же доме есть квартира и у экс-футболиста сборной России, а сейчас тренера Андрея Тихонова. В жилом комплексе «Парус» давно приобрел относительно скромное жилье площадью 93 «квадрата» Рыжий «Иванушка» Андрей Григорьев-Аполлонов. А вот эпатажный Филипп Киркоров мелочиться не стал. У него в Сочи несколько объектов недвижимости, в том числе роскошная вилла. Приезжают отдохнуть в собственных квартирах и домах на черноморский курорт Алла Пугачева, Григорий Лепс, Кристина Орбакайте, Земфира, Юрий Шатунов, певица Монеточка, Михаил Галустян и Гарик Мартиросян. А в доме Стаса Михайлова на улице Православной можно даже переночевать, причем совсем недорого – за 500 рублей в сутки. Пока певец на гастролях, родители пускают постояльцев. Правда, увидеть спальню и детскую комнату с игрушками артиста, которые заботливо собирала и хранила мама, доведется не каждому. У гостя должна быть положительная рекомендация от общих знакомых или самого Стаса.