Эксперт Флутков объяснил, почему микроквартиры в премиум-сегменте - это не жилье, а отельный бизнес

Покупатели часто путают жилье и отельные номера.

На рынке премиальной недвижимости появился новый феномен - микроквартиры и «капсулы люкс» по цене полноценных апартаментов. Но, как отмечает эксперт по недвижимости Сочи, автор Telegram-канала «Какой бюджет - такой сюжет» Кирилл Флутков, покупатели часто путают жилье и отельные номера. Речь идет не о квартирах, а о мини-номерах с управлением, где продается не площадь, а обещание пассивного дохода.

По словам эксперта, за модным термином «капсула люкс» скрывается хорошо знакомая схема: девелоперы реализуют не квадратные метры, а готовый бизнес под управлением. Такие объекты строятся по принципу апарт-отелей - с небольшими площадями, общей инфраструктурой и внешним оператором, который отвечает за обслуживание и сдачу в аренду.

- Покупатель видит объявление о 20-метровой квартире премиум-класса и воспринимает ее как жилье. На деле это отельный номер с бассейном и рестораном на территории. Продается не квадрат, а участие в сервисе, - поясняет Кирилл Флутков.

Эксперт подчеркивает: подобные проекты нельзя рассматривать как жилье. Это инвестиционный продукт, в котором управляющая компания берет на себя все функции - от подбора арендаторов до эксплуатации - но лишает собственника контроля.

- Такое имущество ближе к доле в бизнесе, чем к недвижимости. Да, управляют всем за тебя, но повлиять на процесс невозможно. Это не квартира для жизни, а формат для тех, кто хочет просто припарковать деньги, - добавляет он.

Интерес к таким объектам подогревают маркетинговые обещания: «гарантированная доходность», «премиальная инфраструктура», «инвестиции без хлопот». Однако, по словам эксперта, реальная доходность в таких проектах ниже, чем в классическом арендном бизнесе, а ликвидность оставляет желать лучшего.

- По сути, покупатель вкладывается в отель, но с меньшими правами, чем у владельца гостиницы. Это модель без риска для оператора, но с ограничениями для инвестора. При этом вход выглядит заманчиво - небольшая площадь, эффектный дизайн и «брендовая» оболочка, - отмечает Кирилл Флутков.

Он уточняет, что микроквартиры в премиум-сегменте нельзя путать с реальными малогабаритными квартирами эконом-класса. Последние по-прежнему востребованы и решают жилищные задачи, в отличие от «капсул люкс», которые создают лишь видимость доступности.

- Малогабаритное жилье и отельный номер под управлением - это разные миры. Первое решает жилищный вопрос, второе создает иллюзию легкой прибыли, - подчеркивает эксперт.

Флутков добавляет, что этот тренд характерен не только для Сочи, но и для других курортных городов - Анапы, Геленджика, Крыма. Там также растет число проектов, где апартаменты продаются как «квартиры у моря» с обещанием высокой доходности.

- Все, что выглядит слишком выгодно, требует проверки. «Капсула люкс» - не новая форма жилья, а переупакованный отельный бизнес. И относиться к таким объектам нужно не как к дому, а как к финансовому инструменту со всеми рисками, - резюмирует Кирилл Флутков.

Микроквартиры в премиум-сегменте - это не жилье и не инвестиция с гарантией, а маркетинговая форма продажи отельного продукта. Покупатели должны понимать: за фасадом «капсулы люкс» скрывается бизнес, где главная роскошь - чужое управление их деньгами.