Сочи фиксирует рекордный разрыв в доходности: инвесторы недополучают до 433 тыс. рублей в год при долгосрочной аренде
Рынок аренды в Сочи столкнулся с самым сильным расхождением доходов за последние годы.
Данные за 2025 год показывают: владельцы квартир, которые продолжают сдавать жилье на долгий срок, теряют до 433 тыс. руб. ежегодно. Это отражает структурный сдвиг в модели капитализации и влияет на то, какие объекты будут востребованы в 2026 году.
Посуточный формат обеспечивает около 1,3 млн руб. выручки за период с апреля 2024 по апрель 2025 года. Долгосрочная аренда дает примерно 867 тыс. руб. в год. Разница составляет около 50%, и устойчивость этих значений сохраняется второй год подряд. На фоне турпотока порядка 12 млн человек в год посуточная модель укрепилась в верхнем диапазоне доходов по курортному рынку.
Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков считает, что такие показатели формируют новую логику вложений. По его словам, инвесторы выбирают объекты, которые могут приносить денежный поток сразу после покупки. Стратегия, ориентированная только на рост стоимости квадратного метра, перестала быть определяющей. Стабильные арендные поступления становятся главным фактором капитализации.
Сезон 2025 года усилил эту динамику. Средняя стоимость суток летом достигла примерно 6,9 тыс. руб., что превышает показатели прошлого года на 30 - 40%. В Центральном, Адлере и Хосте рост был еще заметнее. Высокая загрузка обеспечивается за счет круглогодичного спроса: санаторные, спортивные и деловые поездки формируют стабильный поток арендаторов даже осенью и зимой.
Изменился и характер спроса на покупку. Валерий Летенков отмечает, что в 2025 году покупатели все чаще выбирают готовые объекты стоимостью до 20 млн руб. Возможность вывести их на рынок аренды сразу после сделки сокращает паузу без дохода и дает прогнозируемый результат уже в первый год владения.
На фоне других городов контраст становится еще ярче. По данным региональных обзоров, в Краснодаре совокупная доходность инвестиций в жилье в 2022 - 2024 годах удерживалась около 14,6% с учетом аренды. В Сочи этот показатель выше за счет круглогодичного спроса и высоких ставок в посуточном сегменте. Поэтому курорт продолжает оставаться одной из ключевых точек капитализации для частных инвесторов.
Валерий Летенков подчеркивает, что разрыв в 433 тыс. руб. - это прямой показатель эффективности выбранной стратегии. В 2026 году ключевым фактором станет способность объекта формировать стабильный денежный поток, а не только динамика его рыночной цены.