Почему земля в Сочи падает в цене. Мнение эксперта

Для рынка недвижимости Сочи этот год стал переломным сразу для нескольких сегментов.

2025 год подходит к концу - время подводить итоги и осторожно формировать ожидания на 2026-й. Для рынка недвижимости Сочи этот год стал переломным сразу для нескольких сегментов.

Особого внимания заслуживает рынок земли - тот самый актив, на котором в предыдущие 3–5 лет строились массовые спекулятивные стратегии. Как показывает практика, там, где возникает высокий оборот спекулятивных сделок, неизбежно формируется ценовой пузырь. Рынок земли в Сочи не стал исключением. Об этом «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко.

Как надувался пузырь.

Активный рост цен на земельные участки начался во втором квартале 2021 года. К концу того же года стоимость земли в ряде локаций выросла в 2–3 раза. В 2021–2022 годах участки активно скупались инвесторами и девелоперами под коттеджную застройку. Спрос поддерживался в основном спекулятивным капиталом: дома покупались не для жизни, а для быстрой перепродажи.

Что мы видим к концу 2025 года.

Сегодня становится очевидно: значительная часть этих проектов оказалась неликвидной. Частные инвесторы, купившие дома под перепродажу, по 2–3 года не могут найти покупателей. Рынок перестал поглощать объекты «как горячие пирожки». Наступил кризис ликвидности.

Покупатель изменился.

Сегодня он выбирает не объект для спекуляции, а жилье для себя - внимательно, взвешенно и с расчетом. Многие проекты не выдержали этого отбора. Земля тоже встала. На фоне не продающихся домов все больше участков земли зависает в активной продаже на годы. К 2025 году многим собственникам стало ясно: чуда не будет. Если объект нужно продать - единственный рабочий инструмент сегодня е корректировка цены.

Сделки проходят только там, где стоимость устраивает конечного покупателя, который опирается на:
себестоимость строительства, реальные затраты на отделку, экономику владения объектом.
Аргументы «рынок рос - и дальше вырастет» больше не работают. Цены, раздутые в период ажиотажа, постепенно возвращаются к равновесию.

Девелоперы выходят из земли.

Ранее одним из ключевых аргументов высокой цены была мнимая редкость качественных участков. Многие земли действительно были выкуплены девелоперами. Однако сегодня значительная часть этих участков снова вышла на рынок - уже с дисконтом. Девелоперы понимают: заложенную ранее маржу на строительстве реализовать невозможно. Построенные дома стоят и не продаются, требуя постоянных затрат: обслуживание, содержание, отделы продаж, налоги и эксплуатационные расходы. Во многих случаях продажа земли становится способом вернуть хотя бы часть вложенных средств.

Цифры рынка.

К концу 2025 года во многих локациях активной застройки наблюдается переизбыток предложения - как от девелоперов, так и от частных лиц. Дефицита больше нет, и это напрямую давит на цены. В среднем по Большому Сочи стоимость сотки земли снизилась примерно на 500 тысяч рублей.
Там, где ранее цена начиналась от 3 млн рублей за сотку, сегодня реальные сделки проходят в диапазоне 2–2,5 млн. В локациях с прежним диапазоном 1,5–2 млн рублей цена сместилась к 1–1,5 млн за сотку.

Что осталось неизменным. Единственное, что по-прежнему критически важно, - это тщательная проверка участка перед покупкой. Стандартной проверки здесь недостаточно: необходимо поднимать всю историю формирования участка с момента его образования. Игнорирование этого этапа чревато судебными разбирательствами с участием прокуратуры и земельных комитетов.

Прогноз.

Кризис в сегменте частных домов и земли под застройку продолжает нарастать. Все предпосылки указывают на то, что эта тенденция сохранится и в 2026 году. Уже сейчас можно уверенно сказать: в конце 2025 года качественные объекты продаются дешевле, чем годом ранее. И рынок еще не сказал последнего слова.