Спрос снижается, предложение увеличивается: итоги элитного рынка новостроек Сочи в 2025 году

Покупатели стали более взвешенно подходить к выбору недвижимости, демонстрируя выжидательную позицию.

По данным аналитиков NF GROUP, в 2025 году на рынке элитной недвижимости первичного сегмента Сочи предложение выросло на 39%, а спрос снизился на 25%. Замедление покупательской активности объясняется тем, что клиенты стали более осмотрительными и предпочитают выжидать. Средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках упала на 9%, что связано с изменением стоимости в премиум-сегменте, который занимает значительную долю рынка. В сегменте делюкс цены остались на прежнем уровне.

В течение года на первичном рынке элитной недвижимости Сочи наблюдались колебания объема предложения. Несмотря на временное снижение во втором и третьем кварталах из-за технических причин, к концу года количество доступных лотов увеличилось до 830, что на 39% больше, чем в конце 2024 года.

Рост предложения в последние месяцы 2025 года связан с выходом на рынок нового большого комплекса «Поляна Пик» в горном кластере. Также в прошлом году стартовали продажи в проектах «Моретта», новых корпусах Benefit Collection Sochi Chalet, Luciano Vita Club Sochi и LeePrime residences. Все эти объекты относятся к премиум-классу, доля которого выросла до рекордных 87% к концу декабря (+4 п. п. за год).

В последние годы основные изменения на рынке происходят в сегменте премиум-класса, тогда как сегмент делюкс остается стабильным и менее активным. Высокая стоимость недвижимости и узкий круг покупателей ограничивают темпы продаж, а новые проекты появляются редко из-за высоких требований к качеству и значительных затрат.

Выход большого объема новых премиальных предложений по сниженным ценам привел к корректировке средневзвешенной цены сегмента. В премиум-классе она снизилась до 1 630 тыс. руб./кв. м (−10% за год), а в делюкс сегменте наблюдались незначительные колебания, и по итогам четвертого квартала цена составила 2 900 тыс. руб./кв. м (без изменений за год).

Из-за значительной доли премиум-класса средневзвешенная цена квадратного метра на рынке элитной недвижимости Сочи снизилась на 9% за год и к концу декабря составила 1 910 тыс. руб. Южные регионы всегда были чувствительны к структурным изменениям. Аналогичная корректировка наблюдалась в третьем квартале 2022 года, когда цена снизилась до 1 750 тыс. руб./кв. м (−17%). Тогда количество доступных лотов удвоилось до 470 из-за большого объема предложений, что повлияло на распределение долей сегментов.

В 2025 году в элитных новостройках Сочи было совершено около 110 сделок, что на 25% меньше, чем в прошлом году. Снижение спроса продолжается последние три года из-за ряда факторов. Многие покупатели предпочитают выжидать на фоне перегретого рынка и экономической неопределенности. Текущие условия осложняют принятие решений о крупных покупках, поэтому потенциальные клиенты более тщательно выбирают недвижимость и часто откладывают сделки.

Особенность спроса в курортном сегменте заключается в том, что для большинства состоятельных покупателей элитная недвижимость в Сочи не является основным жильем. Она рассматривается как дополнительный актив, инвестиции или место для отдыха. Поэтому спрос на рынке более чувствителен к экономическим условиям.

Из-за высоких цен на первичном элитном рынке Сочи инвесторы начинают интересоваться другими, менее популярными, но более доступными курортными локациями. В последние годы активно развиваются территории за пределами классических курортных зон, где появляются новые качественные проекты. Например, Туапсинский район с его рекреационной историей может стать одной из основных точек притяжения. Первым премиальным комплексом в этой локации в 2025 году стал Pallazzo de Agoy Resort & Spa by Domina. Также покупатели рассматривают другие города Черноморского побережья.