Инвестор объяснил, как семейная ипотека и застройщики формируют будущее жилой недвижимости

В нынешней ситуации, ключевые тенденции рынка жилья, такие как активное строительство жилых комплексов и влияние государственной поддержки, включая семейную ипотеку, оказывают значительное воздействие на динамику цен и спрос.

Александр Мирошниченко, инвест-брокер в сфере недвижимости, подчеркивает роль этих факторов как основных движущих сил рынка, отмечая при этом их влияние на увеличение стоимости жилья и привлекательность инвестиций в этот сегмент. Среди прочего Мирошниченко акцентирует внимание на потенциале роста цен на недвижимость в ближайшем будущем, несмотря на текущие экономические и внешнеполитические вызовы.

- Конечно, сейчас основное внимание в строительстве направлено на жилье. Мне кажется, это связано с несколькими ключевыми факторами, в том числе с развитием семейной ипотеки и государственной поддержки. Я уверен на 100%, что эти факторы являются основными движущими силами рынка. Более того, сейчас мы видим, что крупные застройщики активно вкладываются в различные форматы жилых комплексов, которые становятся настоящими городами в городе. Это не только укрепляет их позиции на рынке, но и привлекает новых покупателей. Все это, на мой взгляд, способствует не только развитию компаний, но и общему росту рынка. И я думаю, что здесь играет роль не только доступность ипотеки, но и множество других факторов, - отметил Мирошниченко.

Сейчас, по последним данным, средняя стоимость квадратного метра жилья в Краснодаре составляет примерно 136 тыс. рублей в новостройках. Хотя эта цифра не является рекордной, за последние годы наблюдался значительный рост. Особенно в 2020 - 2021 годах был заметен взрывной рост цен, а в 2022 году наблюдался более плавный подъем.

В 2023 году рост был минимальным, но 2024-й начался с новых перспектив благодаря субсидированию ставок от застройщиков под руководством Сбербанка, что способствует увеличению цен. В этом контексте спрос на жилье по семейной ипотеке остается высоким, так как многие люди стремятся заключить сделку, не дожидаясь увеличения первоначального взноса до 30%, как это уже сделали некоторые банки. Этот тренд стимулировал рост цен на недвижимость.

- Не только льготные ипотечные программы, включая семейную ипотеку, играют важную роль в динамике рынка. Внешнеполитические события также оказывают значительное влияние, особенно на удорожание строительных материалов и земли, что в конечном итоге приводит к росту цен на жилье. Этот рост обусловлен не только повышением зарплат, но и увеличением себестоимости строительства. Все это, на мой взгляд, имеет логическое объяснение, - считает инвест-брокер.

Интересно, что рекордный уровень ввода нового жилья не оказал сдерживающего влияния на цены. Это может быть связано с ожиданиями экспертов о возможном снижении рынка, вызванными внешними факторами, такими как изменения в работе банков, регулирование со стороны Центробанка или даже внезапный всплеск цен на строительные материалы. В прошлом подобные факторы, например, события марта 2022 года, могли вызывать панику среди покупателей, стимулируя массовые инвестиции в недвижимость из-за опасений о сохранении личных средств.

- Я считаю, что рынок недвижимости постоянно подвержен воздействию различных факторов, что поддерживает его постоянное движение и развитие. Мой прогноз на 2024 год выглядит следующим образом: вероятно, мы увидим некоторый рост ввода нового жилья, хотя не столь значительный, как ранее. Это связано с уменьшением покупательской способности и уменьшением количества строительных проектов. Заметно, что объем строительства снижается. В следующем году мы, возможно, увидим еще меньший объем строительства, но текущий год, по всей видимости, продемонстрирует некоторый минимальный рост. Однако рынок индивидуального жилищного строительства будет расти, по сравнению с новостройками, так как объем ввода там будет продолжать увеличиваться, - рассказал Мирошниченко.

По его словам, этот период, вероятно, будет характеризоваться более осторожным подходом к инвестициям в жилье, и индивидуальные жилые проекты могут стать предпочтительным вариантом для некоторых покупателей.

Что касается снижения активности на рынке ипотеки, по словам инвест-брокера, это повод для беспокойства. Да, эксперты прогнозируют, что объем выдачи ипотеки может снизиться до 40%, но он не считает это схлопыванием. Это не должно вызывать панику, и застройщики в целом должны справиться с этой ситуацией.

- На рынке новостроек сейчас действительно немного участников, особенно застройщиков, и они достаточно устойчивы даже в сложные времена. Я уверен, что все они переживут этот период, и никто из них не столкнется с банкротством. Возможно, только мелкие застройщики могут столкнуться с трудностями.

Что касается цен на новостройки, я уверен, что они не упадут. Как минимум они останутся на текущем уровне, и, скорее всего, не будут снижаться. Что касается льготных программ, я уверен, что семейная ипотека будет продлена на текущих условиях, - добавил Мирошниченко.

Что касается государственной поддержки, по его мнению, в этом году мы увидим изменения, хотя точные детали станут известны, скорее всего, ближе к лету.

- Однако я уверен на 100%, что эта помощь станет более адресной и не будет доступна всем без исключения, - считает эксперт.

В настоящее время для приобретения недвижимости в кредит, особенно при льготных ставках, является весьма подходящим. Несмотря ни на что, цены на недвижимость продолжают расти, и падения в ближайшем будущем не предвидится.

- Поэтому, если вы инвестор или просто хотите приобрести недвижимость, лучше сделать это сейчас, особенно если у вас есть возможность воспользоваться льготной ипотекой на вторичном рынке. В настоящее время это абсолютно невыгодно с текущими ставками, и, вероятно, придется подождать как минимум до второго полугодия 2024 года, а то и до 2025 года, чтобы условия стали более выгодными, - советует Мирошниченко.

Для инвестиционных объектов, которые можно приобрести ниже рыночной цены с использованием ипотечного кредита, даже ставка в 15% годовых может быть приемлемой. В конце концов, при правильном использовании кредитного плеча можно за несколько месяцев закрыть ипотеку, оборотить объект и получить прибыль.