Недвижимость Сочи обесценилась на 45% к стоимости 2022 года

Эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко проанализировал цены на рынке жилья в Сочи.

- Все ждут обвала цен на недвижимость, при том этот самый обвал уже по факту произошел по целому ряду сегментов. Самое интересное, что в этом обесценивании дно не достигнуто, - рассказал «Кубанским новостям» эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко.

По его словам, рынок недвижимости очень неоднородный. В последние годы, начиная с 2020-го, мы стали свидетелями рождения целого нового сегмента - спекулятивной недвижимости. Она отличается от других тем, что здесь цена совершенно может быть не привязана к качественным характеристикам. Это продукт спекуляций, возможность быстро заработать, используя кредитное плечо банковских продуктов.

- За короткий промежуток времени спекуляция поглотила собой многих застройщиков, давая им возможность быстро распродавать целые жилые комплексы. За несколько месяцев в Сочи можно было распродавать все квартиры в жилом комплексе. Затем нужно было эти деньги срочно инвестировать в другие проекты, чтобы дать инвесторам спекулянтам возможность перекладывать свои деньги. Спекулятивные сделки очень короткие. Купил объект, через 2-3 месяца в идеале вышел. Снова нужно что-то покупать. Так рождался спрос, под него рождалось предложение. Именно в 20-21 годах были заложены многие жилые и коммерческие проекты, которые сдаются полностью сегодня в 24 году. Так же в этом промежутке были спроектированы проекты, которые стартовали в эти годы. Особенность этих проектов в том, что подавляющее большинство лотов в них - чисто спекулятивная недвижимость, - отметил Антон Гнатченко.

Он добавил, что на выходе таких проектов было получено огромное множество лотов, которые вовсе не продаются и по цене не растут с 21 года. Нет предпосылок для роста цены, т.к. она не была изначально оправдана качественными востребованными характеристиками. Характеристиками, за которые голосует наличным рублем конечный покупатель.

- Если цена не растет с 21 года и по этой не растущей цене собственники не могут продать, что это значит? Это значит, что с учетом минимальной реальной инфляции в 15% за последние 3 года, начиная с 22 года, эта недвижимость обесценилась на 45%. С конца 21 года в цене выросло все, начиная с продуктов питания, заканчивая стоимостью мебели, техники и автомобилей, - добавил эксперт.

Так ли обстоит дело по всем сегментам недвижимости? По мнению Антона Гнатченко, на вторичном рынке всегда и везде были, есть и будут качественные лоты в востребованных локациях, в хороших жилых объектах, с хорошим планировками, с прозрачными документами и адекватной ценой и условиями покупки - они ежегодно прирастают в цене минимум по 10%.

- Приведу реальный пример. В спальном районе Сочи убитая «однушка» с хорошей планировкой под ремонт в панельке на хорошем этаже в хорошей локации в 21 году можно было найти по цене в районе 5 - 6 млн рублей. В этом 24 году пару месяцев назад я продал квартиру по самому низу рынка за 7,2 млн. Средняя рыночная цена таких квартир сегодня в районе 8 млн. С ремонтом квартиры такие стоят в районе 10 - 11 млн, - резюмирует эксперт.

При этом в этом же районе цена на «черновые квартиры» (спекулятивные лоты) в новостройке по низу рынка в 21 году стояли в продаже по 7 - 7,5 млн. В 24-м году они стоят по этой же цене, и очередь за ними не выстраивается. Просто эти квартиры не подходят для комфортной жизни, отдыха или под сдачу в аренду. В первую очередь не подходят планировки, во вторую - этажи, в третью - условия покупки с заниженной стоимостью и т.д.

В итоге, по словам Гнатченко, мы видим, что в последнее время все возвращается на круги своя. Ранее до наступления эры спекуляций качественная вторичка всегда была дороже новостроек на 15-20%, порой на 30%. В эру спекуляций все стало наоборот. Черновая квартира со спорными качественными характеристиками стоит дороже готовой квартиры с ремонтом в гораздо более лучшей локации на те же 20-30%.

- Текущий кризис исцеляет рынок от дурмана спекуляций, которые сегодня становятся практически невозможны. Кредитное плечо для многих стало недоступно. Люди стали оценивать недвижимость для собственного использования и сохранения средств на длительный период, а не для быстрых перепродаж. Люди стали вникать в детали. Отсюда мы видим затоваривание рынка некачественными лотами, которые стагнируют по цене. Эта тенденция только набирает обороты, - заключил эксперт.