Апартаменты Сочи теряют прибыль: что происходит с рынком
Спрос размывается, себестоимость оказания услуг растет, налоговая политика становится все жестче.
Сегодня отели и апартаменты Сочи испытывают давление нарастающей конкуренции - как внутри самого курорта, так и со стороны новых туристических направлений по всей стране. Спрос размывается, себестоимость оказания услуг растет, налоговая политика становится все жестче. Об этом «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости Сочи Антон Гнатченко.
В то же время внутренний туризм продолжает расти: по данным аналитических агентств, ежегодный прирост туристического потока составляет 5 - 6%, а рост выручки - около 15%. 2025 год не стал исключением. Отельеры отмечают увеличение оборотов, но структура доходов и расходов вызывает все больше вопросов.
- Рост выручки происходит в основном за счет повышения цен, тогда как показатели загрузки снижаются. Одновременно увеличивается расходная часть, особенно на фонд оплаты труда и содержание объектов. Проблема с персоналом становится хронической - бизнесу приходится закладывать в модель собственные учебные центры и программы внутреннего обучения, - поясняет эксперт.
Испытание для отельеров
Для Сочи этот год стал настоящим испытанием. Туристический поток не оправдал ожиданий, а повышение цен сказалось на глубине бронирований и средней загрузке. Не все проекты могут похвастаться положительными результатами по итогам девяти месяцев.
Если взглянуть на данные по доходности успешных отелей, становится очевидно: категории «стандарт» показывают отрицательную динамику. Это самые компактные номера, рассчитанные на одного-двух гостей. Рынок таких номеров сегодня перенасыщен.
Тем временем, в Сочи готовится к запуску более десятка новых комплексов, где 60 - 80% номерного фонда снова составляют маленькие «стандарты». Иными словами, застройщики продолжают наращивать объем там, где уже фиксируется падение доходности.
Растет спрос на семейные категории
На этом фоне дефицит просторных семейных номеров становится все более заметным. По многим отелям именно категории «семейный стандарт» и «двухкомнатный» показывают наибольший рост выручки. Загрузка по ним стабильно держится на уровне 90 - 95% в течение года. Управляющие отмечают: такие номера бронируются в первую очередь, особенно в высокий сезон.
- Возникает закономерный вопрос - почему же девелоперы продолжают проектировать отели с преобладанием мелких номеров, которые уже не приносят ожидаемой прибыли? Ответ прост: большинство новых объектов создается по модели апарт-отелей, где номера продаются частным инвесторам, - отмечает Гнатченко.
Инвесторам важна минимальная точка входа, то есть цена за лот. Самые маленькие апартаменты позволяют застройщику быстро реализовать проект и получить максимальную выручку за счет высокой цены за квадратный метр.
Проблемы начинаются позже - когда объект вводится в эксплуатацию. Маленькие номера дают меньшую доходность, а конкуренция за арендатора возрастает. Сегодня владельцы таких «инвестиционных» апартаментов все чаще выставляют их на продажу, и именно эти объекты формируют основной объем предложения на вторичном рынке.
Рынок доходных апартаментов: баланс на грани
Таким образом, ситуация на рынке доходных апартаментов остается неоднозначной. Есть объекты, которые стабильно работают и показывают положительную динамику. Но есть и те, что изначально построены по неустойчивым бизнес-моделям и уже сегодня приносят убытки своим владельцам.
- Чтобы не попасть в число последних, важно проводить комплексную экспертизу: оценивать не только локацию и концепцию, но и структуру номерного фонда, рентабельность категорий, юридические и эксплуатационные риски, - советует риелтор.
По его словам, сегодня высока вероятность приобрести недвижимость, которая будет генерировать низкую доходность и обесцениваться на выходе. Но если подходить к выбору осознанно, учитывать реальный спрос и долгосрочные тенденции, то именно сейчас можно сформировать инвестицию, способную приносить стабильный доход в будущем.