Покупка квартиры у пенсионера: как не остаться без жилья и денег

Сделки с недвижимостью, заключённые с пожилыми людьми, всё чаще оспариваются в суде. Юрист объяснила, как проверить продавца и обезопасить себя с помощью титульного страхования.

В последнее время всё чаще возникают случаи оспаривания сделок с недвижимостью, в которых одной из сторон выступали пожилые люди — особенно пенсионеры. Покупатель в такой ситуации рискует остаться и без квартиры, и без денег. Как избежать подобных рисков, рассказала агентству «Прайм» ведущий юрист Европейской юридической службы (ЕЮС) Србуи Манджиева.

Она напомнила, что по Гражданскому кодексу РФ ничтожной признаётся сделка, заключённая с гражданином, признанным недееспособным из-за психического расстройства. В этом случае обе стороны обязаны вернуть друг другу всё полученное, а при невозможности — возместить стоимость. Если же покупатель знал или должен был знать о недееспособности продавца, он обязан дополнительно компенсировать причинённый ущерб.

Даже если человек формально дееспособен, сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что в момент её заключения он не осознавал значения своих действий. Иск о признании сделки недействительной может подать как сам пострадавший, так и его опекун — при условии, что удастся доказать, что вторая сторона знала или могла знать о состоянии продавца.

С 1 января 2020 года вступили в силу нормы, предусматривающие компенсацию добросовестному покупателю в случае утраты жилья по решению суда. Однако получить её непросто: нужно доказать, что вы не знали о психическом состоянии продавца и предприняли все возможные меры для проверки сделки.

«Чистота сделки — это не просто проверка документов на квартиру, а комплексная оценка как объекта, так и личности продавца», — пояснила юрист. Она рекомендует проводить такую проверку ещё до подписания предварительного договора или соглашения о задатке, иначе можно потерять и деньги, и оказаться ответчиком в суде — например, если продавец потребует принудительно заключить основной договор.

Важно заранее договориться, что продавец предоставит все необходимые документы в подлинниках — не в день сделки, а заблаговременно. Особенно это касается медицинских справок: желательно получить заключение от врача-психиатра, подтверждающее, что у продавца нет ограничений для совершения сделок с недвижимостью. Пока такая проверка носит добровольный характер, но в будущем её могут сделать обязательной.

Тем не менее, полной защиты не существует: мошенники постоянно совершенствуют схемы обмана, и даже идеальный пакет документов не гарантирует безопасность.

Поэтому юрист настоятельно рекомендует оформлять титульное страхование — страховку права собственности. В отличие от обычной страховки от пожара или затопления, титульное страхование гарантирует возмещение рыночной стоимости жилья, если вы вдруг утратите статус собственника по решению суда.