От ЕГРН до банка: инструкция юриста по безопасной покупке квартиры

Чтобы защититься от мошенников и споров в будущем, недостаточно просто подписать договор — важно собрать «бумажный след» своей осмотрительности. Юрист раскрыл пошаговый алгоритм проверки перед сделкой.

Перед покупкой квартиры важно ответить на два ключевых вопроса: кто продаёт и что именно он продаёт. Об этом заявил старший партнёр юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнёры» Филипп Терехин в интервью агентству «Прайм».

Главное — убедиться, что вы являетесь добросовестным покупателем: то есть приобретаете жильё у человека, зарегистрированного как собственник в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), и не знаете — и не должны знать — о скрытых проблемах с правами на объект.

1. Проверьте историю квартиры

Первый шаг — запросить свежую выписку из ЕГРН о правах и обременениях, а также расширенную выписку об истории перехода права. Насторожить должны:

• слишком частые сделки за короткий срок,

• цепочки дарений между незнакомыми людьми,

• недавние судебные споры по объекту.

Напротив, «зелёный флаг» — если история прозрачная: приватизация, наследство, одна-две сделки купли-продажи.

2. Убедитесь, что права третьих лиц не нарушены

Важно проверить, нет ли среди собственников или зарегистрированных в квартире:

• несовершеннолетних или недееспособных лиц,

• бывших членов семьи, сохранивших право пользования.

Продавец обязан предоставить справку о зарегистрированных и подтвердить, что никто не имеет пожизненного права на жильё. Если квартира приобреталась в браке, обязательно нотариальное согласие супруга на продажу — его отсутствие часто становится основанием для оспаривания сделки.

3. Проверьте личность продавца

Убедитесь в подлинности паспорта и правоустанавливающих документов. Если действует доверенное лицо, доверенность должна быть нотариальной, действующей и не отозванной — это легко проверить через нотариуса.

Также стоит заглянуть в открытые источники:

• реестр исполнительных производств (ФССП),

• данные о банкротстве или предбанкротных уведомлениях,

• открытые судебные дела.

Продавец с тяжёлой долговой нагрузкой или в процедуре банкротства — серьёзный риск: сделку могут оспорить кредиторы.

4. Обратите внимание на поведение и условия сделки

Красные флаги:

• цена сильно ниже рыночной,

• давление: «только сегодня», «без юристов», «без бумажек»,

• предложение передать деньги наличными "на руки",

• отказ от медосвидетельствования при подозрении на недееспособность.

Зелёные флаги:

• расчёты проходят через банк или ячейку,

• продавец получает деньги только после регистрации права собственности на покупателя,

• в договоре прописаны заверения о чистоте объекта и ответственность за сокрытие информации,

• продавец охотно предоставляет все документы, справки по коммуналке, выписку из ЕГРН и не возражает против участия вашего юриста.