Маленькие - дороже больших: как перекос форматов меняет рынок бизнес-класса в Сочи

Рынок новостроек бизнес-класса в Сочи за последние два года прошел через заметную перестройку.

Средняя цена квадратного метра колеблется без резких скачков, но внутри сегмента накапливается перекос, который все сложнее игнорировать.

Если смотреть на средние значения, бизнес-класс выглядит почти спокойным. В 2024–2025 годах цена квадрата держится в диапазоне от 460 до 530 тыс. руб., периодически откатываясь после пиков. В феврале 2025 года средний показатель находился на уровне около 462 тыс. руб., в апреле подбирался к 500 тыс., а в мае доходил до 529 тыс. руб. На графике это похоже на плато. В реальности - на внутреннее расслоение.

Самая заметная аномалия - студии. Весной 2025 года средняя цена квадратного метра в этом формате подскакивала выше 700 тыс. руб. В другие месяцы студии стабильно держались в диапазоне 530–560 тыс. руб., что заметно выше рынка. Для сравнения: двухкомнатные квартиры в те же периоды чаще оценивались в пределах 430–460 тыс. руб., а многокомнатные - в районе 350–400 тыс. руб. Грубо выражаясь, самый маленький формат оказался самым дорогим.

Разрыв между форматами стал системным. В апреле 2025 года студийный квадрат стоил почти в два раза дороже, чем метр в многокомнатных квартирах. Даже однокомнатные лоты, которые традиционно считались «золотой серединой» бизнес-класса, в ряде месяцев оказывались дешевле студий на 50–80 тыс. руб. за кв. м. Это уже не погрешность и не разовая история, а устойчивая логика ценообразования.

При этом крупные форматы ведут себя иначе. Двухкомнатные и многокомнатные квартиры за последние полтора года чаще корректируются вниз или стагнируют. Осенью 2024 года средняя цена метра в многокомнатных лотах опускалась до 350 тыс. руб., а в 2025 году, даже после локальных отскоков, редко превышала 400 тыс. руб. В такой конфигурации бизнес-класс постепенно теряет семейный характер и всё сильнее ориентируется на одиночных покупателей и инвестиционные сценарии.

Любопытно, что внешняя «стабильность» среднего показателя только маскирует происходящее. Когда студии дорожают, а большие квартиры дешевеют, усредненный квадрат выглядит спокойным. Но это спокойствие условное. Цена просто перераспределяется между форматами, а не растет или падает равномерно.

По словам эксперта рынка недвижимости Кирилла Флуткова, рынок Сочи все меньше оценивает класс жилья по площади.

- Если упростить, бизнес-класс сейчас продается не как пространство для жизни, а как билет входа. Минимальный по метражу, но максимально дорогой по квадрату. Большие квартиры в такой логике работают хуже - не потому что они плохие, а потому что спрос на них стал уже, - отмечает эксперт.

Этот сдвиг меняет саму логику выбора. Покупатель все чаще сравнивает не планировки и сценарии жизни, а абсолютный бюджет входа. И в этой гонке выигрывают компактные форматы, даже если их цена за квадрат выглядит, мягко говоря, некомфортной. Открытый вопрос в том, насколько долго рынок сможет удерживать такой перекос - и кто первым перестанет его принимать как норму.