Квартиры в Сочи дешевеют: рынок возвращается к ценам прошлых лет

Многие собственники к концу 2025 года фиксировали цены ниже, чем они были в конце 2024 года.

Рынок жилой недвижимости в Сочи в 2026 году с высокой долей вероятности найдет точки опоры и постепенно стабилизируется. Об этом «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости курорта Антон Гнатченко.

- В 2025 году мы впервые за последние пять лет увидели очередную волну коррекции цен на новостройки в Сочи. Это привело к стагнации на вторичном рынке. По факту многие собственники к концу 2025 года фиксировали цены ниже, чем они были в конце 2024 года, - отмечает Гнатченко.

В 2026 году застройщики продолжили распродажи, что усилило давление на рынок вторичного жилья. В предыдущие годы многие собственники ориентировались на среднюю стоимость новостроек на уровне 400–450 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня же на рынке появляются акционные предложения уже по 300 тысяч рублей за метр, что фактически означает серьезную коррекцию цен на первичном рынке.

- Стоит признать, что с самого старта продаж многих проектов в Сочи отмечалось: цены были излишне завышены. Сегодняшняя коррекция - это, по сути, возвращение рынка к более реалистичным значениям. Судя по темпам продаж, конечный покупатель позитивно реагирует на такие предложения. На вторичном рынке это даёт покупателям дополнительный аргумент для торга от тех цен, которые сегодня заявлены на площадках объявлений, - добавляет эксперт.

Если говорить о текущих ценах, то, по словам риелтора, в спальных районах Сочи самая доступная однокомнатная квартира в стандартной пятиэтажке с так называемым «бабушкиным» ремонтом стоит примерно 6,5–7 млн рублей. Это, как правило, квартиры под ремонт. С ремонтом подобные объекты стоят уже 8–9 млн рублей. Двухкомнатные квартиры площадью около 50 квадратных метров находятся в диапазоне 8,5–9,5 млн рублей. В центральных локациях к этим ценам можно смело прибавлять еще 2–3 млн рублей - и это будет реальный ценовой уровень, сопоставимый с рынком трех-пятилетней давности.

При этом по нижней границе рынка качественных предложений очень мало. В каждом районе это буквально единичные объекты. Именно такие квартиры сейчас и начинают активно выкупаться.

Если тенденция сохранится, уже в первом квартале следующего года могут появиться предпосылки для роста нижней ценовой планки в каждом сегменте. До 2025 года эта планка росла примерно на 10% ежегодно, однако последние два года цены в нижнем диапазоне практически не росли, а местами даже стагнировали.

- Куда рынок пойдет дальше, станет понятнее к середине 2026 года. Уже сейчас можно наблюдать оживление спроса: покупатели начинают выкупать качественные объекты по нижней границе рынка. Важно отметить, что доля таких предложений - не более 10% от общего объема рынка. Увеличение числа сделок в этом узком сегменте не способно серьезно повлиять на рынок в целом. При этом по-прежнему остаются локации и сегменты с завышенными ценами, где еще возможна дальнейшая коррекция до тех уровней, при которых конечный покупатель начнет активнее выходить на сделки. Пока же многие покупатели занимают выжидательную позицию: внимательно мониторят рынок и размещают свободные средства на депозитах, получая доход от высоких процентных ставок, - объясняет Гнатченко.

Эта ситуация постепенно мотивирует и собственников идти на уступки покупателям - снижать цену или давать дополнительные скидки, чтобы воспользоваться доходностью депозитов и компенсировать возможную коррекцию стоимости.

- Многие уже убедились: ожидание роста рынка может затянуться на годы, а длительная экспозиция объекта иногда обходится дороже, чем своевременная продажа. Цена на объект не растет, а ставки по депозитам постепенно снижаются. Поэтому в ряде случаев выгоднее было продать квартиру год назад по той же цене, чем продавать ее сегодня, - рассказывает эксперт.

По его словам, если вернуться к новостройкам, то здесь складывается довольно необычная ситуация. В ряде проектов квартиры в уже построенных и сданных жилых комплексах сегодня можно купить значительно дешевле, чем год-два назад, когда застройщики продавали их по завышенным ценам на этапе строительства.

- Сегодня рынок недвижимости Сочи меняется очень динамично - ситуация в отдельных сегментах может заметно меняться каждые 3–6 месяцев. Поэтому перед покупкой или внесением аванса крайне важно проводить комплексную экспертизу: анализировать сам объект, локацию, соседние сегменты рынка и реальную ценовую динамику. Только такой подход позволяет совершить действительно выгодную и качественную сделку, - резюмировал Антон Гнатченко.