Инвестиционные схемы заканчиваются: что ждет рынок новостроек Сочи

В ближайшее время рынок новостроек в Сочи и на всем побережье может столкнуться с новой волной давления на цены.

Одной из причин станет ужесточение правил предоставления рассрочек от застройщиков. Об этом «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости Сочи Антон Гнатченко.

- В последние годы на рынке инвестиционной недвижимости активно использовалась схема продаж через рассрочки. Застройщики и риелторы предлагали инвесторам купить объект с минимальным первоначальным взносом и небольшими ежемесячными платежами. При этом покупателю обещали, что в течение одного–двух лет объект будет перепродан с выгодой, - отмечает риелтор.

По его словам, во многих случаях инвестору даже не требовалось приезжать на объект. Сделка оформлялась дистанционно, а всю дальнейшую работу - поиск покупателя и перепродажу - якобы брали на себя посредники. От инвестора требовалось лишь внести первоначальный взнос и дождаться обещанной прибыли.

- Однако на практике многие инвесторы столкнулись с иной реальностью. Сроки рассрочек заканчивались, а продать объект даже по цене покупки оказывалось невозможно. И это лишь часть проблемы. После окончания срока рассрочки по договору инвестор, как правило, обязан внести значительную часть оставшейся суммы. Одновременно резко увеличивается ежемесячный платеж. Например, инвестор мог приобрести две квартиры с совокупным ежемесячным платежом около 50 тысяч рублей. После окончания периода рассрочки платежи по тем же объектам могли вырасти до 200–250 тысяч рублей в месяц, - объясняет Гнатченко.

В результате многие собственники вынуждены выставлять объекты на продажу с дисконтом 10–20% от цены покупки. Но даже по сниженным ценам покупатели находятся далеко не всегда. Это приводит к росту проблемных ситуаций: увеличивается число случаев банкротств и перехода объектов к банкам. Количество недвижимости на залоговых аукционах в последнее время заметно растет, что говорит о серьезных потерях для многих частных инвесторов.

Что изменится с 2026 года

Ситуацию на рынке дополнительно изменят новые правила регулирования рассрочек. С 1 апреля 2026 года в России вступают в силу поправки в законодательство (ФЗ №283 и №284 от 31.07.2025), ужесточающие правила предоставления рассрочек.

Среди ключевых изменений:

• максимальный срок рассрочки ограничивается шестью месяцами (с 2028 года - четырьмя месяцами);

• запрещаются скрытые комиссии и различие цен при покупке за наличные и в рассрочку;
  

• операторы рассрочек должны входить в реестр Центрального банка РФ.

- Фактически длинные рассрочки сроком на год и более оказываются вне правового поля. Кроме того, рассрочки переходят в категорию полноценных кредитных обязательств. По суммам свыше 50 тысяч рублей информация будет передаваться в бюро кредитных историй. Это полностью меняет экономику многих схем, которые активно использовались на рынке последние годы, - рассказывает эксперт.

Как это повлияет на рынок

Для новых проектов это означает потерю одного из главных инструментов стимулирования продаж. Вероятно, давление на первичный рынок недвижимости усилится.

- Для конечных покупателей, которые рассматривают недвижимость не для спекуляций, а для жизни, ситуация может оказаться положительной. В 2026 году можно ожидать появления большего количества реальных скидок и снижения цен по ряду объектов. У застройщиков остается все меньше способов стимулировать спрос. В условиях сокращения рассрочек главным инструментом привлечения покупателей могут стать именно реальные скидки и более адекватная стоимость квадратного метра, - поясняет риелтор.

Для рынка в целом, по его словам, это, скорее, позитивный сигнал. Покупатели, приобретающие недвижимость за собственные средства или с использованием банковских кредитов, будут голосовать рублем за качественные проекты с понятной экономикой и перспективой эксплуатации. Однако таких проектов на рынке не так много.

- Период, когда можно было распродавать целые жилые комплексы за несколько месяцев дистанционно инвесторам, покупающим объекты исключительно для перепродажи, фактически подходит к концу. Для застройщиков, которые изначально создавали качественные проекты с продуманной концепцией, ситуация вряд ли станет критической. В таких проектах спрос формируется за счет реальных, - резюмировал Гнатченко.