Спрос на жилье в Сочи сократился более чем на 60% от пиковых значений: рынок завершил пятилетний цикл
Исследование охватывает помесячные показатели и позволяет говорить о завершенном рыночном цикле.
Эксперт по недвижимости Сочи Кирилл Флутков, автор ТГ-канала о недвижимости «Какой бюджет - такой сюжет», проанализировал динамику покупательского спроса на жилье в городе за период с 2019 по начало 2026 года. Исследование охватывает помесячные показатели и позволяет говорить о завершенном рыночном цикле - от разгона и перегрева к последовательному охлаждению и формированию нового равновесия.
2019 год выступает базовым ориентиром - спрос был стабильным, без резких отклонений. Именно этот период можно считать «нормой» до начала ускорения.
2020 год стал фазой разгона: среднегодовой уровень спроса вырос примерно на 45–50% к 2019 году. Рынок начал стремительно усиливаться.
2021 год закрепил эффект перегрева: средний уровень спроса оказался еще примерно на 20–25% выше 2020-го и почти на 80% выше базового 2019 года. Это был пик цикла.
Далее началась коррекция.
2022 год показал снижение примерно на 25–30% к пиковому 2021-му.
2023 год продолжил нисходящую траекторию - еще около −20% к 2022 году.
2024 год - дополнительное сокращение примерно на −15%.
2025 год - еще около −20% к 2024-му.
В результате средний уровень спроса 2025 года оказался примерно на 60% ниже, чем в 2021 году. Отдельные месяцы демонстрировали еще более глубокую просадку - до −75–80% относительно пиковых значений цикла.
Январь 2026 года показал локальный рост к декабрю 2025-го, однако в годовом выражении спрос остается ниже прошлогоднего уровня. Это выглядит как техническая стабилизация после минимальных значений, а не как начало нового восходящего тренда.
При этом ценовой фон остается высоким. Значительная часть предложения в Сочи сосредоточена в диапазоне свыше 460 тыс. руб. за кв. м - доля таких лотов достигает 74%. В бизнес-классе рынок в 2025 году вплотную подходил к отметке 500 тыс. руб. за кв. м, а в отдельные периоды превышал ее. Таким образом, охлаждение спроса происходит на фоне сохраняющегося высокого ценового уровня.
- За пять лет рынок Сочи прошел полный цикл. В 2020–2021 годах спрос разогнался до экстремальных значений, затем три года подряд снижался. Сейчас мы видим формирование нового, более узкого и рационального уровня активности. Это уже не ажиотажный спрос, а выборочный и осторожный, - отмечает Кирилл Флутков.
Сочинский рынок фактически вернулся к уровню, сопоставимому с доковидным периодом, но при существенно более высоких ценах. Именно этот дисбаланс - высокий ценник при сжатом спросе - и формирует текущую модель рынка.