Предложение квартир до 20 кв. м в Сочи сократилось на четверть за год

На курорте резко сократилось предложение квартир площадью до 20 кв. м. — за год объем экспозиции снизился с 337 до 245 объектов. При этом их стоимость остается на прежнем уровне.

По данным эксперта по рынку недвижимости Сочи Кирилла Флуткова, основной объем компактных квартир был сформирован в период активного спроса на льготную ипотеку, когда покупатели ограничивались бюджетом до 6 млн рублей. Это стимулировало массовое строительство и выкуп небольших студий, которые сейчас возвращаются на рынок уже в формате перепродажи.

Снижение предложения наблюдается с начала 2025 года. Если в феврале 2025 года в продаже находилось 326 таких объектов, то к апрелю 2026 года их число сократилось до 245. Параллельно исчезает первичное предложение — рынок наполняется вторичными продажами ранее купленных студий.

При этом ценовой уровень в сегменте не снижается. Самые дорогие объекты площадью 20 кв. м. удерживают планку в 15 млн рублей как в 2025, так и в 2026 году. Речь идет о квартирах в локациях с развитой инфраструктурой и высокой ликвидностью, где цена определяется не площадью, а местоположением.

Фактически рынок разделился на два типа предложения: инвестиционные объекты в премиальных районах и массовые студии, сформированные под ипотечный спрос прошлых лет. В первом случае цена остается высокой, во втором — растет доля перепродаж.

Дополнительное давление на сегмент оказывает общий рост стоимости квадратного метра в Сочи. В новостройках бизнес-класса значительная часть предложения уже превышает 460 тыс. рублей за квадрат, что ограничивает возможности покупателей и усиливает спрос на минимальные форматы.

Сокращение предложения при стабильной цене формирует дефицит компактных лотов, который поддерживает интерес со стороны инвесторов и ограничивает возможности для конечных покупателей.

– Если мы говорим о дорогих маленьких квартирах, это почти всегда объекты в сильных локациях с инфраструктурой, и их берут инвесторы. Дешевые компактные лоты появились из-за лимита семейной ипотеки — люди брали то, что укладывалось в бюджет. Эти квартиры построили, выкупили, а сейчас они возвращаются на рынок как перепродажа. Основной покупатель в этом сегменте — инвестор, а не конечный пользователь, — отметил Кирилл Флутков.