Квартиры в Сочи за год подорожали почти вдвое быстрее аренды

Средняя стоимость квартиры площадью 45 кв. м. в новостройках Сочи приблизилась к 29 млн руб., тогда как долгосрочная аренда в городе за тот же период показала гораздо более сдержанный рост.

По данным эксперта по недвижимости Сочи, автора ТГ-канала «Какой бюджет - такой сюжет» Кирилла Флуткова, сейчас средняя стоимость 1 кв. м. в новостройках города составляет 645,4 тыс. руб., на вторичном рынке - 576,2 тыс. руб., а средняя ставка долгосрочной аренды оценивается в 65,4 тыс. руб. за объект.

Если считать типовую квартиру площадью 45 кв. м., то за два года ее средняя стоимость на первичном рынке выросла с 15,8 млн руб. до 29 млн руб. Рост составил более 83%. На вторичном рынке за тот же период ценник увеличился с 12,8 млн руб. до 25,9 млн руб. - более чем в два раза.

Аренда при этом не показала сопоставимой динамики. Весной 2024 года средняя ставка долгосрочной аренды в Сочи находилась на уровне 75 - 79 тыс. руб. Сейчас показатель опустился до 65,4 тыс. руб. за объект. За последние месяцы рынок аренды фактически ушел в снижение после рекордных значений прошлого лета, когда ставки превышали 100 тыс. руб. за квартиру.

Наиболее резкий рост цен зафиксирован именно в сегменте новостроек. Еще в начале 2023 года средняя цена за квадратный метр на первичном рынке Сочи находилась на уровне 338 - 352 тыс. руб. Сейчас показатель вплотную приблизился к 650 тыс. руб. за 1 кв. м.

Разрыв между стоимостью покупки и арендой постепенно меняет поведение покупателей. Часть клиентов откладывает покупку жилья и остается в аренде, поскольку рост стоимости квартир перестал компенсироваться арендной доходностью. При нынешних ценах покупка квартиры в Сочи все чаще становится не инструментом быстрой окупаемости, а ставкой на долгосрочный рост стоимости самого актива.

Дополнительное давление создает и структура предложения. Значительная часть рынка уже находится в высоком ценовом диапазоне. Ранее Кирилл Флутков отмечал, что почти три четверти новостроек Сочи продаются с ценой выше 460 тыс. руб. за 1 кв. м.

- Сочи все сильнее разделяется на рынок для жизни и рынок для сохранения капитала. При текущих ценах обычный покупатель все чаще не может конкурировать с инвестором или человеком, который покупает недвижимость как второй актив. Если динамика сохранится, рынок будет терять массового покупателя, а доступных квартир станет еще меньше, - отметил Кирилл Флутков.