Срок окупаемости квартир в Сочи достиг 38 лет: доход от долгосрочной аренды не успевает за ростом цен

Несмотря на высокие арендные ставки, рост цен на жилье значительно опережает увеличение доходов от аренды, что удлиняет срок окупаемости вложений.

По данным эксперта по недвижимости Сочи Кирилла Флуткова, приобретение квартиры площадью 45 кв. метров в Сочи по текущим ценам и сдача ее в аренду уже не приносит быстрой отдачи. Средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляет 579 тысяч рублей, а на вторичном рынке — 595 тысяч рублей. При этом средняя ставка аренды — около 59,4 тысячи рублей в месяц.

Главная причина — разрыв между стоимостью жилья и доходами от аренды. Если квартира дорожает быстрее, чем растет арендная плата, инвестору требуется значительно больше времени, чтобы вернуть вложенные средства.

Квартира площадью 45 кв. метров обойдется в 26,1 миллиона рублей на первичном рынке и 26,8 миллиона рублей на вторичном. С учетом этих цен и ставки аренды, срок окупаемости составляет около 37 лет на первичном рынке и 38 лет на вторичном, не учитывая налоги, ремонт, простои между арендаторами, расходы на содержание и возможные затраты на ипотеку.

Три года назад ситуация была иной. В конце июня 2023 года такая же квартира в новостройке стоила около 15,8 миллиона рублей, а средняя арендная ставка составляла более 72 тысяч рублей в месяц. Срок окупаемости тогда был около 18 лет, что почти в два раза меньше, чем сейчас.

Из-за этих изменений многие покупатели, которые ранее приобретали квартиры в Сочи для получения стабильного арендного дохода, теперь более тщательно оценивают экономику сделки. Владение квартирой в курортном городе больше не гарантирует быстрой окупаемости.

Снижение средней арендной ставки по сравнению с пиковыми значениями также оказывает давление на инвесторов. Летом 2024 и 2025 годов собственники могли рассчитывать на более высокие доходы, но сейчас долгосрочная аренда уже не компенсирует ускоренный рост цен на жилье.

- За последние годы инвестиционная модель изменилась. Если раньше многие рассчитывали вернуть вложения за сравнительно короткий срок только за счет долгосрочной аренды, то сегодня такой сценарий встречается значительно реже. Покупателям приходится гораздо внимательнее считать экономику сделки, поскольку стоимость квартир выросла быстрее, чем доходы от их сдачи. Поэтому при покупке недвижимости в Сочи важно ориентироваться не только на потенциальный арендный доход, но и на долгосрочный рост стоимости самого актива, — отметил Кирилл Флутков.