Рынок недвижимости на дне: что сегодня покупают в Сочи

Рынок недвижимости курорта переживает период отрезвления, а цены постепенно приходят в равновесие.

При этом во втором квартале 2026 года многие профессиональные участники рынка отметили заметное оживление: записей на сделки в банках стало больше, а качественные предложения начали уходить быстрее. Кто и что покупает сегодня, рассказал «Кубанским новостям» эксперт рынка недвижимости Сочи Антон Гнатченко.

- Во многом на рынок вышли те самые покупатели, которые последние два-три года занимали выжидательную позицию. Высокие ставки по депозитам позволили им существенно прирастить капитал, в то время как цены во многих сегментах недвижимости Сочи стагнировали или снижались. В результате сегодня покупатель получил возможность выбирать и искать действительно лучшее соотношение цены и качества, - рассказал специалист.

Вот несколько примеров. Однокомнатная квартира площадью около 30 квадратов с ремонтом в относительно свежем доме, расположенном примерно в 20 минутах ходьбы от пляжа, была приобретена по цене около 280 тысяч рублей за квадратный метр. Это жилой комплекс с закрытой охраняемой территорией, при этом вся необходимая для жизни и отдыха инфраструктура находится в пределах 5–10 минут пешком. В этой же локации недавно была приобретена большая семейная квартира площадью 116 квадратных метров в жилом комплексе с бассейном. Цена квартиры с новым ремонтом, но без мебели, составила около 250 тысяч рублей за квадратный метр.

По словам Антона Гнатченко, по сопоставимой цене многие инвесторы в 2021 году приобретали квартиры в черновой отделке. Выгода сегодняшнего покупателя здесь очевидна. Именно в сегменте качественной недвижимости с чистыми документами хорошие предложения сегодня начинают уходить быстрее. Но распространять это оживление на весь рынок было бы ошибкой.

- Там, где сформировалось избыточное предложение, ситуация остается совершенно другой. Например, рынок студий и однокомнатных квартир во многих локациях перенасыщен. Таких объектов с каждым годом становится все больше, и своего покупателя относительно быстро находят только лучшие единичные предложения. Срок продажи остальных значительно увеличился и сегодня нередко составляет от шести месяцев до года и более. Если же собственник выставляет объект по верхней границе рынка и не готов корректировать цену, квартира может оставаться в продаже год, два и даже дольше. Еще сложнее ситуация в сегменте доходных апартаментов. Реальная доходность многих объектов снижается и не соответствует ожиданиям, с которыми инвесторы заходили в проекты несколько лет назад, - сказал Гнатченко.

Эксперт отметил, что продать такой объект без убытка относительно первоначальной цены покупки удается далеко не всегда. В отдельных случаях перед собственником стоит уже не вопрос получения прибыли, а возможность вообще выйти из инвестиции по приемлемой цене. Отдельного внимания заслуживает рынок частных домов. Особенно это заметно на направлении от Адлера и Сириуса в сторону Красной Поляны, где продолжает накапливаться большое количество предложения. За последние годы здесь было построено огромное количество домов именно под продажу. В некоторых локациях предложение домов уже сопоставимо с предложением квартир или даже превышает его.

Именно здесь сегодня наблюдается один из самых серьезных кризисов ликвидности, который закономерно начинает отражаться на ценах. Однако проблема заключается не только в количестве предложения. Главный вопрос — его качество. На рынке слишком много домов с сомнительной юридической основой, нарушениями строительных норм, проблемными земельными участками и откровенно слабой концепцией. То, на что покупатели практически не обращали внимания во времена стремительного роста рынка, сегодня становится одной из главных причин отсутствия спроса.

- Поэтому говорить о том, что рынок недвижимости Сочи просто «ожил», было бы неправильно. Скорее он становится более рациональным. Покупатели вернулись, но они больше не готовы приобретать все подряд только потому, что объект находится в Сочи. Деньги сегодня идут туда, где есть понятное соотношение цены и качества, хорошая локация, чистые документы и ликвидность в будущем. Можно ли сказать, что рынок достиг дна? Возможно, в отдельных качественных сегментах мы действительно близки к этому. Хорошие объекты по адекватной цене снова начинают находить покупателя. Но одновременно огромный объем переоцененной и низколиквидной недвижимости продолжает оставаться в продаже, и именно там снижение цен еще может продолжаться, - продолжил Гнатченко.

Эксперт считает, что в нынешних реалиях приобретать недвижимость в Сочи без комплексной экспертизы становится все более рискованно.

- Ошибка в выборе объекта может привести не только к проблемам с административными органами, но и к существенным финансовым потерям. Сегодня уже недостаточно просто купить недвижимость дешевле рынка. Гораздо важнее понимать, почему она стоит дешево, и кто захочет купить ее у вас в будущем, - заключил Гнатченко.