В Сочи назвали условие возвращения покупателей на рынок жилья

Ипотека должна подешеветь до 10 - 12%, считают эксперты.

Высокие ипотечные ставки продолжают ограничивать возможности покупателей жилья. Даже при ключевой ставке 14% рыночная ипотека на новостройки предлагается в среднем под 18,76% годовых. Для заметного возвращения покупателей стоимость жилищных кредитов должна снизиться до 10 - 12%. Такой ориентир обозначила эксперт по недвижимости Мария Болтрик, оценив влияние банковских ставок на доступность квартир.

Разница между ключевой ставкой и ипотекой составляет почти пять процентных пунктов. Однако она не является чистой прибылью банков. В стоимость кредита входят расходы на привлечение денег, кредитные риски, операционные затраты и банковская маржа. Кроме того, банки ориентируются не только на текущие решения Центробанка, но и на ожидания дальнейшего изменения стоимости денег.

Показательно, что с 11 сентября по 16 октября средняя ипотечная ставка на новостройки практически не изменилась. Более того, отдельные крупные банки в октябре повысили ставки, несмотря на смягчение денежно-кредитной политики.

- Я ожидаю, что при дальнейшем снижении ключевой ставки ипотека может заметно подешеветь в течение одного - трех месяцев. Но здесь важно, чтобы у самих банков снизилась стоимость привлеченных средств. Одного решения Центробанка недостаточно. Банкам необходимо убедиться, что деньги действительно становятся дешевле, и эта тенденция сохранится, - объясняет Мария Болтрик.

Главная проблема покупателей заключается не столько в стоимости квадратного метра, сколько в размере ежемесячного платежа. При ипотечном кредите на 6 млн рублей сроком на 20 лет под 18,8% заемщику придётся ежемесячно выплачивать около 96 тысяч рублей. При ставке 12% платеж снизится до 66 тысяч рублей, а при 10% - примерно до 58 тысяч рублей. Расчеты приведены без учета страховок и дополнительных расходов.

Таким образом, снижение ставки до 12% позволит экономить около 30 тысяч рублей ежемесячно, или порядка 360 тысяч рублей в год. Для семьи, которая сегодня не может позволить себе ипотеку, такая разница способна изменить решение о покупке квартиры.

- По моей оценке, для возвращения заметной части отложенного спроса ежемесячный платеж должен сократиться примерно на 25 - 30%. Небольшое снижение ставки на один-два процентных пункта принципиально ситуацию не изменит. В первую очередь на рынок вернутся покупатели, у которых уже накоплен первоначальный взнос, есть стабильный доход, но нынешний ипотечный платеж слишком велик для семейного бюджета, - считает Мария Болтрик.

При этом снижение ключевой ставки не обязательно приведёт к немедленному оживлению продаж. Пока ипотека остаётся дорогой, покупатели не смогут существенно увеличить бюджет приобретения жилья. Это ограничивает возможности продавцов повышать цены.

На вторичном рынке дальнейшая ситуация будет во многом зависеть от готовности собственников договариваться. Владельцы квартир, которым необходимо срочно завершить сделку, будут вынуждены предлагать скидки. Те, кто не ограничен сроками, скорее, предпочтут сохранить заявленную стоимость и дольше искать покупателя.

В новостройках, по прогнозу Марии Болтрик, основными инструментами привлечения клиентов останутся индивидуальные скидки, рассрочки и специальные условия приобретения отдельных квартир. Однако более комфортный ежемесячный платеж не всегда означает реальную экономию: некоторые финансовые программы могут предусматривать более высокую итоговую стоимость недвижимости.

- Я не ожидаю повсеместного существенного снижения цен на жилье в ближайшие месяцы. Скорее, мы увидим более гибкие условия продажи и индивидуальные договоренности с покупателями. Главным ограничением для роста цен остается платежеспособность населения. Пока ипотечный платеж существенно не уменьшится, рассчитывать на массовое возвращение покупателей, готовых приобретать квартиры по повышенным ценам, не приходится, - заключила Мария Болтрик.