«Квадрат» в новостройках Сочи на 45% дороже, чем на вторичном рынке

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, посчитали, как изменилось соотношение средних цен квадратного метра на первичном и вторичном рынках в крупнейших городах РФ.

По данным «Циана», в 2026 году ценовой разрыв между первичным и вторичным сегментами сокращается. Если год назад новостройки были в среднем на 25% дороже вторичного жилья, то сейчас этот разрыв составляет 20%.

Сочи стал одним из городов с наибольшим разрывом в ценах между новостройками и вторичным жильем. Средняя цена квадратного метра в новых домах здесь составляет 454,6 тыс. рублей, что на 9% выше, чем год назад. На вторичном рынке цена квадратного метра составляет 314,4 тыс. рублей и снизилась на 3% за год. Таким образом, стоимость «квадрата» в новостройках превышает цену на готовое жильё на 45%.

Значительный разрыв в ценах также наблюдается в Новокузнецке (54%), Челябинске (43%), Тольятти (38%) и Кемерове (36%). В этих городах дефицит нового жилья приводит к высокой конкуренции на первичном рынке, а квартиры на вторичном рынке находятся в морально устаревшем фонде. В Красноярске, Чебоксарах и Саратове цены на первичном и вторичном рынках сопоставимы. В Москве и Санкт-Петербурге разрыв составляет 17% и 23% соответственно, что близко к средним показателям по всем городам.

В большинстве городов (30 из 40 проанализированных) цены на вторичном рынке выросли быстрее, чем на первичном, что привело к сокращению разрыва между сегментами. Наиболее значительное снижение разрыва произошло в Томске (-21 п.п.), Чебоксарах (-20 п.п.) и Набережных Челнах (-14 п.п.).

По словам Елены Бобровской, ведущего аналитика «Циана», «из-за более быстрого роста цен на вторичном рынке разрыв между сегментами будет продолжать сокращаться, хотя и не исчезнет полностью. Это связано с ростом цен на первичном рынке благодаря изменению структуры предложения в пользу более дорогих проектов, строительной инфляции и дорогому проектному финансированию».

Пять лет назад первичный рынок обогнал вторичный по уровню цен. С тех пор разрыв между сегментами почти всегда увеличивался, так как новостройки дорожали быстрее готового жилья. Однако в 2026 году эта тенденция изменилась. За последний год средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 8%, а на вторичном - на 12%.