Покупка квартиры у банкрота: юристы предупредили о риске потери жилья
Юрист разъяснил алгоритм действий для добросовестных приобретателей, столкнувшихся с угрозой изъятия квартиры, и посоветовал инициировать переговоры с конкурсными кредиторами до подачи искового заявления в суд.
Вице-президент Международной Ассоциации медиаторов «Сила Диалога» Дмитрий Хрулев в беседе с изданием «Газета.ру» описал вариацию мошеннической схемы, при которой покупатель на вторичном рынке рискует приобрести квартиру, ранее принадлежавшую лицу, признанному банкротом. По его словам, текущий владелец предлагает жилье, находящееся в его собственности совсем недолго, обосновывая быструю перепродажу инвестиционными целями. При этом предыдущий собственник, продавший эту недвижимость, мог быть признан банкротом (например, это мог быть продавец, потерявший товар, в том числе купленный в кредит, при пожаре на складе маркетплейса).
Хрулев пояснил механизм развития событий: после оформления сделки первого владельца признают банкротом. Финансовый управляющий заявляет о том, что квартира была выведена через подставное лицо, оспаривает эту продажу и требует вернуть недвижимость в конкурсную массу. В результате новый собственник сталкивается с требованием освободить оплаченное жилье, а на период судебных разбирательств управляющий может ходатайствовать об ограничении регистрационных действий с объектом.
Главной задачей покупателя в такой ситуации юрист назвал начало переговоров до момента подачи искового заявления. Стороны могут договориться о сохранении квартиры за новым владельцем с условием внесения денежной компенсации в конкурсную массу, либо о возмещении ущерба непосредственно со стороны продавца. Сумма компенсации должна коррелировать с рыночной стоимостью недвижимости, а все сроки необходимо зафиксировать в письменном соглашении.
По словам эксперта, добросовестность конечного приобретателя оценивается судом исходя из совокупности обстоятельств покупки. Важное значение имеют факт реальной оплаты, текст объявления, история переписки, факт осмотра жилья, данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также отсутствие каких-либо связей с предыдущими владельцами.
Перед началом диалога юрист рекомендовал подготовить полный пакет документов, включая договор купли-продажи, банковские платежные поручения, акт приема-передачи квартиры, копию объявления и переписку с продавцом. В переговорах должны участвовать покупатель, его непосредственный продавец, финансовый управляющий и кредиторы, если соглашение затрагивает имущество банкрота. Если иск уже подан в суд, достигнутые договоренности оформляются в виде мирового соглашения, условия которого подлежат обязательной проверке судом. Хрулев заключил, что письменное предложение о переговорах с приложением подтверждений оплаты следует незамедлительно направить всем участникам процесса, что повысит шансы на сохранение жилья или получение возмещения до начала длительного судебного разбирательства.