Рынок недвижимости Сочи подходит к 2026 году с изменениями, которые уже перестраивают стратегию инвесторов.
По оценке эксперта, только 20 - 30% объектов сохранят способность давать ожидаемую доходность, тогда как большинство проектов окажутся под давлением снижения сделок и коррекции цен. Об этом сообщил Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». Он отмечает, что следующий год станет периодом строгого отбора, где преимущество получат только проекты с устойчивой экономикой и развитой инфраструктурой.
Фундамент нового цикла заложен в 2025 году. За первую половину года количество сделок в Сочи сократилось на 40 - 50%. Это ударило по объектам на ранних этапах строительства, которые зависели от краткосрочного спроса и ожиданий быстрого роста цен. В 2026 году, по словам эксперта, такой формат будет терять позиции, уступая готовым объектам, где запуск в аренду возможен сразу после покупки и риск задержек минимален.
Локация становится основным фильтром ликвидности. Районы с доступом к транспортным узлам, социальной инфраструктурой и благоустройством сохраняют стабильную загрузку 70 - 80% круглый год. Такие территории формируют предсказуемый денежный поток и удерживают интерес покупателей, ориентированных на долгосрочные вложения. Летенков подчеркивает, что инфраструктура становится главным индикатором устойчивости объекта.
Премиальные локации у моря сохраняют спрос за счёт ограниченного предложения. Дефицит качественных проектов формирует ожидание роста цен на 7 - 10% в 2026 году. Однако этот эффект распространяется только на небольшую часть рынка. Большинство объектов на побережье не выдерживает конкуренции из-за слабого сервиса, перегретых цен и неоправданных ожиданий по доходности.
Профиль инвестора также меняется. Все больше покупателей выбирают стратегию «проживание плюс доход», ориентируясь на комплексы с управлением, благоустройством и коммерческой инфраструктурой. По оценке эксперта, такие объекты демонстрируют окупаемость в пределах 10–12 лет и становятся ориентиром для тех, кто рассматривает Сочи как площадку для долгосрочных вложений.
Отдельным фактором становится прозрачность управления. Объекты с понятной юридической структурой, контролируемыми расходами и профессиональными управляющими компаниями показывают чистую доходность 6 - 8% и сохраняют позиции даже при снижении общего числа сделок. В то время как проекты без оператора или с неясными юридическими параметрами входят в группу максимального риска.
Сочи остается регионом с уникальным спросом. Туристическая инфраструктура и климат расширяют автономность рынка и снижают чувствительность к ипотечным программам. По словам Летенкова, это позволяет части объектов удерживать цены на уровне 2025 года, что выделяет рынок Сочи на фоне других регионов.
Эксперт делает вывод: 2026 год станет годом селективных инвестиций. Доходность покажут только проекты с устойчивой инфраструктурой, сервисом и круглогодичным спросом. Остальная часть рынка столкнется с коррекцией, возвращая цены к уровням 2021 года. Это требует от инвесторов более тщательного анализа и выбора объектов, способных выдержать новый этап развития курортной недвижимости.
