На первичном рынке Сочи доминируют небольшие и ультра-маленькие форматы.
По данным экспертов агентства недвижимости «ОНИКС-Недвижимость», на первичном рынке Сочи доминируют небольшие и ультра-маленькие форматы. В ноябре 2025 года две трети экспонируемых объектов приходятся на лоты площадью до 50 кв. м, а минимальный по метражу вариант - апартаменты-студия площадью 15,37 кв. м - стоит почти 20 млн рублей.
В ноябре на первичном рынке города продается 6009 объектов. Из них 4191 лот имеет площадь до 50 кв. м, что составляет 69,7% всего объема предложения. В экспозиции представлено 913 студий, включая 643 объекта площадью до 25 кв. м. На лоты с минимальными форматами приходится 10,7% всего рынка и около 70% предложения студий.
С начала года структура рынка изменилась несущественно, несмотря на колебания объема экспозиции. В марте на рынке было 6814 лотов, из них 4740 площадью до 50 кв. м - 69,6% от общего числа предложений. За восемь месяцев количество объектов сократилось на 11,8%, или 805 лотов, а сегмент небольших площадей уменьшился на 11,6%, или на 549 лотов. При этом доля мини-форматов стабильно держится около 70%, что отражает устойчивый спрос на компактные квартиры и апартаменты.
Наиболее заметное сокращение экспозиции пришлось на лето. В августе 2025 года на рынке было 4136 лотов - минимальное значение за период. Среди них 2931 объект площадью до 50 кв. м. По сравнению с мартом общий объем предложения уменьшился на 39,3% или 2678 лотов, а сегмент компактных площадей - на 38,2%, или на 1809 объектов. При этом доля мини-форматов немного выросла и достигла 70,9%.
Осенью объем рынка начал восстанавливаться, и рост в первую очередь пришелся на компактные лоты. В сентябре в экспозиции числилось 5015 объектов - на 21,3% больше, чем в августе. Количество лотов площадью до 50 кв. м увеличилось с 2931 до 3488, рост составил 19%. К ноябрю общее предложение поднялось еще на 19,8% относительно сентября, а сегмент маленьких форматов достиг 4191 объекта, увеличившись на 20,2%. На протяжении всего периода с марта по ноябрь доля мини-лотов колебалась в узком диапазоне от 69,5% до 70,9%.
Наиболее выраженные изменения пришлись на сегмент студий и ультра-маленьких объектов. В марте рынок включал 1132 студии, из них 439 площадью до 25 кв. м. К августу количество студий сократилось до 455, а число ультра-маленьких объектов - до 319. Это снижение на 59,8% и 27,3% соответственно за пять месяцев. Осенью динамика изменилась: в сентябре экспонировалось 562 студии, включая 369 лотов до 25 кв. м, а в ноябре - уже 913 студий, из которых 643 имели площадь не более 25 кв. м. По отношению к августу число студий выросло на 100,7%, а предложение объектов с минимальными площадями - на 101,6%. Относительно марта количество ультра-маленьких студий увеличилось на 46,5%.
Минимальные по площади лоты демонстрируют значительный разброс стоимости. В ноябре 2025 года самый маленький объект на первичном рынке Сочи - апартаменты-студия площадью 15,37 кв. м в Красной Поляне - оценивается в 19 981 000 рублей. Дом находится на этапе строительства, заявленный срок сдачи - 2028 год, формат передачи - под ключ. В сентябре минимальным по площади лотом были апартаменты площадью 16,9 кв. м в микрорайоне Мамайка. Они находились в сданном доме с отделкой и оценивались в 28 634 203 рубля. При разнице площади всего 1,53 кв. м сентябрьский объект дороже ноябрьского на 8,65 млн рублей (43%). Это подчеркивает, что цена в сегменте ультра-маленьких лотов определяется не только метражом, но и локацией, стадией строительства и уровнем проекта.
Марина Мальцева, эксперт по недвижимости агентства «ОНИКС-Недвижимость», отмечает, что высокий спрос на компактные форматы связан с инвестиционной моделью покупательского поведения. Небольшие апартаменты и студии востребованы благодаря туристическому потоку и потенциалу аренды, что поддерживает высокую стоимость квадратного метра даже у объектов с минимальным метражом.
По итогам анализа можно сделать вывод, что первичный рынок Сочи устойчиво держит фокус на маленьких и ультра-маленьких форматах. Около 70% предложения приходится на лоты площадью до 50 кв. м, а стоимость самых компактных объектов превышает 19 млн рублей. Это формирует отдельный сегмент рынка, в котором ключевыми драйверами цены становятся расположение, концепция проекта и степень готовности.
