Эксперт по недвижимости Сочи Кирилл Флутков проанализировал динамику стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке Сочи за период с конца 2023 по декабрь 2025 года.
Кирилл Флутков, эксперт по недвижимости Сочи, автор ТГ-канала о недвижимости «Какой бюджет - такой сюжет», проанализировал динамику стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке Сочи за период с конца 2023 по декабрь 2025 года. Анализ показывает: расхождение между сегментами приобрело устойчивый характер и больше не выглядит как временный ценовой перекос.
В конце 2023 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Сочи находилась в диапазоне 390 - 430 тыс. руб., на вторичном рынке - около 270 тыс. руб. Разница составляла порядка 40 - 45%, что оставляло покупателю пространство для выбора между сегментами. К концу 2025 года ситуация изменилась принципиально: новостройки приблизились к уровню 620 - 660 тыс. руб. за кв. м, тогда как вторичный рынок остался в коридоре 340 - 350 тыс. руб. Ценовой разрыв вырос почти вдвое и приблизился к 80%.
Динамика роста при этом была неравномерной. За два года новостройки в отдельные периоды показывали прирост более чем на 50%, поднимаясь с уровней ниже 450 тыс. руб. до значений выше 650 тыс. руб. за кв. м. Рост носил скачкообразный характер и сопровождался резкими колебаниями. Вторичный рынок двигался иначе: умеренный рост сменялся паузами и коррекциями, а в отдельные отрезки стоимость квадратного метра снижалась на 10 - 15% от локальных максимумов, опускаясь с уровней около 380 - 400 тыс. руб. к диапазону 340 -350 тыс. руб.
Наиболее отчётливо расхождение проявилось во второй половине 2025 года. Пока первичный рынок за несколько месяцев проходил ценовой коридор в 120 - 150 тыс. руб. за кв. м., демонстрируя колебания в диапазоне 20 - 30%, вторичное жилье оставалось практически стабильным. Изменения укладывались в 5 - 10 тыс. руб. за кв. м., что эквивалентно 1 - 3%. Это указывает не на временное затишье, а на иную модель поведения рынка.
По данным Кирилла Флуткова, вторичный рынок Сочи постепенно утрачивает функцию ориентира для первичного сегмента. Он все меньше влияет на ценовые ожидания и решения в новостройках. Первичный рынок, в свою очередь, формирует стоимость внутри собственного инвестиционного контура, где вторичка уже не рассматривается как прямая альтернатива.
Фактически рынок разделился на два самостоятельных сегмента. Новостройки - высоковолатильный рынок со средними ценами выше 600 тыс. руб. за кв. м., ориентированный на инвестиционные и квазиинвестиционные сценарии. Вторичный рынок - сегмент со средними значениями около 350 тыс. руб., где ключевой задачей становится сохранение ликвидности, а не её наращивание. Это снижает взаимозаменяемость форматов и меняет структуру спроса в городе.
- Если говорить прямо, вторичный рынок в Сочи сегодня - это история не про рост, а про фиксацию стоимости, - отмечает Кирилл Флутков. - Новостройки живут по своей логике, с другими цифрами и другими ожиданиями. Эти рынки все меньше пересекаются, и это уже не фаза цикла, а новая конфигурация.
