В коммерции не существует заведомо провальных или, наоборот, гарантированных схем.
Покупка коммерческой недвижимости с обещанной высокой доходностью все чаще разочаровывает частных инвесторов. Однако проблема, как правило, не в «провальных форматах», а в ошибках, которые закладываются еще на этапе сделки. Об этом рассказал Максим Артюхов, старший эксперт департамента коммерческой недвижимости «Аякс», выделив пять ключевых ошибок, из-за которых инвесторы теряют деньги в коммерческой недвижимости.
По словам эксперта, в коммерции не существует заведомо провальных или, наоборот, гарантированных схем. Есть разные инвестиционные стратегии - от консервативных до высокорисковых, и каждая из них подходит под конкретные задачи, бюджет и сроки. Потери начинаются тогда, когда ожидания инвестора не совпадают с выбранной стратегией.
Одной из самых распространенных ошибок остается покупка помещения «под арендатора», заявленного на старте сделки. Даже наличие действующего арендатора не дает стопроцентной гарантии доходности. Существенное влияние оказывают экономическая ситуация, конкуренция в локации, перспективы роста арендных ставок и универсальность самого помещения - то есть его способность быть востребованным другими арендаторами в будущем.
Еще один частый просчет - покупка коммерческого помещения по завышенной цене без привязки к реальной ставке аренды. Инвесторы ориентируются на стоимость квадратного метра, не сопоставляя ее с возможным арендным доходом. В результате объект оказывается экономически неэффективным и не выходит на заявленную доходность.
Серькзное влияние на ликвидность объекта оказывает и недооценка планировки, трафика и конкуренции. Даже в рамках одного жилого комплекса есть помещения, которые стабильно работают, и те, где трафик будет низким всегда. Неликвидная форма, большое количество перегородок, неудобные входные группы и высокая концентрация коммерции рядом приводят к демпингу ставок и затяжным простоям.
Отдельной иллюзией для инвесторов остается высокая доходность, обещанная при покупке коммерческой недвижимости на этапе строительства. На практике сроки заселения проектов часто растягиваются, а фактические ставки аренды оказываются значительно ниже прогнозных. Оценивать потенциал таких объектов стоит, ориентируясь на реальные сделки в уже работающих локациях.
Говоря о форматах, эксперт отмечает, что офисная недвижимость после пандемии в целом утратила массовую инвестиционную привлекательность, уступив стрит-ритейлу и индустриальному сегменту. При этом крупные офисные помещения площадью от 800 квадратных метров в зданиях класса А по-прежнему пользуются высоким спросом.
Несмотря на снижение активности на рынке коммерческой недвижимости в 2025 году из-за высоких процентных ставок, в сегменте сформировался значительный отложенный спрос. По словам Максима Артюхова, коммерческая недвижимость остается консервативным активом, и при выходе отложенного спроса на рынок цены могут начать расти ускоренными темпами.
