Повышение рыночных цен ведет к росту кадастровой стоимости жилья и, соответственно, увеличению имущественного налога. И если жители всей России идут на ухищрения, дабы эту стоимость уменьшить и на законных основаниях платить меньше налогов, то владельцы недвижимости в Анапе, наоборот, требуют ее поднять.
О том, смогут ли собственники продать свои участки по рыночной цене и как быть тем, у кого земельный участок попал под обременения по статьям 56 и 56.1 Земельного кодекса, в интервью «КН» рассказал начальник анапского отдела, государственный регистратор Краснодарского края Евгений Захаров.
– Почему изменилась кадастровая стоимость участков?
– Кадастровая оценка производится раз в два года – это требование Федерального закона №237 «О государственной кадастровой оценке». Выполняет ее «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ». После эти сведения передаются в Росреестр. И наша обязанность эти сведения внести в Единый государственный реестр недвижимости. То есть, сам Россреестр переоценкой объектов недвижимости не занимается.
Также хочу подчеркнуть, что последние сведения были внесены в 2020 году. Для налогообложения они применяются уже с 1 января 2021 года. И к разработке генплана Анапы не имеют никакого отношения.
– После переоценки кадастровая стоимость недвижимости у многих жителей неожиданно упала. Почему?
– Я не вижу здесь ничего страшного. Кадастровая стоимость моего участка тоже снизилась, а это значит лишь одно – меньше буду платить налог.
– Но теперь ведь государство сможет выкупить эти участки за копейки?
– Здесь надо четко понимать, что существует кадастровая стоимость объектов недвижимости, а есть рыночная стоимость. И кадастровая стоимость определяется государством исключительно для налогообложения.
Сейчас через территорию Анапского района строится участок федеральной трассы «Новороссийск – Керчь». И действительно есть случаи изъятия земельных участков путем выкупа. Но надо понимать, что выкуп государством какого-либо участка довольно сложная процедура: сначала собственника об этом уведомляют, затем рассчитывается стоимость его земельного участка, если он с ней согласен, то этот участок резервируется и выкупается для государственных нужд. Если человека не устраивает выкупная цена или он по каким-либо причинам не хочет продавать государству свой участок, то вправе обратиться в суд.
Опять же, строительство данной трассы не проходит через населенные пункты. В основном это какие-то полевые сельхозземли, где нет объектов недвижимости. Земли в центре Анапы или поселка Витязево никто не изымает.
– Пугает сам термин «изъятие» земельного участка. Сразу складывается впечатление, что участок забирают из собственности даром…
– Понимаю. И многие также пугаются, когда видят в своих выписках сразу две статьи ЗК РФ – 56 и 56.1.
Статьей 56 ЗК РФ «Ограничение прав на землю» обозначаются зоны с особыми условиями использования территории. Это может быть приаэродромная территория – устанавливается Министерством обороны. Или водоохранная зона, а также зоны подтопления – изменения вносит Кубанское бассейновое водное управление.
Если участок вошел в зону приаэродромной территории, то владельцу лишь запрещено возводить сооружения, которые могут создавать помехи авиатранспорту. При этом, согласно Гражданскому кодексу РФ, это никак не влияет на оборот участка. Его по-прежнему можно подарить, продать, купить, обменять, то есть отчуждать любыми законными способами.
Если владелец хочет зарегистрировать на таком участке дом, то ему необходимо взять технический отчет. Его можно заказать в управлении архитектуры и градостроительства Анапы. Специалисты обследуют этот участок или дом, выдают заключение, что все соответствует нормам. Практика такая есть, мы ежедневно десятки таких домов регистрируем.
Если участок попал в зону подтопления, то владельцу при строительстве дома придется выполнить ряд условий: как минимум укрепить подпорные стены. Здесь заключение будет выдавать Кубанское бассейновое водное управление.
Если дом на участке был построен до внесения обременений, то сносить его и выселять оттуда владельцев никто не будет. Здесь в первую очередь мероприятия должно провести государство: расширять русла рек, строить берегоукрепительные сооружения и т. д. Опять же, разумный собственник, зная о том, что его участок попадает в зону подтопления, тоже проведет ряд мероприятий, дабы избежать ЧП. Дополнительные документы подавать в таком случае не нужно.
– Тогда почему обе эти статьи указаны в выписках?
– Есть определенный классификатор, которым пользуется Росреестр. Он утвержден приказом еще в 2011 году. Согласно классификатору, эти две статьи идут вместе. Но это не означает, что у владельцев есть ограничения по статье 56 ЗК РФ и по 56.1. Правильнее читать «и/или».
Для примера, я специально заказал выписку на свой участок. В графе «вид ограничения обременения» вижу, что указаны две статьи. Вроде должен испугаться. Но, если ограничение есть, то оно в обязательном порядке должно быть описано в выписке, а также указан документ на основании чего это ограничение внесено. Если полистать выписку, то в ней написано, что мой участок находится в приаэродромной зоне. И нет ни слова о том, что мой участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
– Сколько участков получили новые обременения?
– В Анапском районе 14,5 тысячи земельных участков. Из них 4,5 тысячи попали в зоны с особыми условиями использования территорий.
– Почему обременения у многих владельцев внесены задним числом?
– Есть разного рода выписки. Например, если человек покупает недвижимость, то ему выдается выписка, в которой указаны сведения о правах и технические характеристики объекта недвижимости. Сведения об обременениях не указаны. Когда он берет так называемую в народе «расширенную выписку», то появляются ограничения. И, конечно, он думает: «Тут же не было, а тут стало». Значит, внесли задним числом. Программный комплекс, в котором работает Росреестр, не позволяет внести что-либо задним числом. Все данные фиксируются в автоматическом режиме с точностью до минуты.
Поэтому, чтобы увидеть все ограничения нужно заказать выписку из государственного Росреестра об объекте недвижимости и все станет понятно.
НА ЗАМЕТКУ
Свои вопросы вы также можете задать по телефону «горячей линии» анапского отдела управления Росреестра по Краснодарскому краю: 8-918-677-43-41.
