Почему в Геленджике цены на квартиры в новостройках растут быстрее, чем в Сочи? Что делает Анапу конкурентом олимпийской столицы и стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость Темрюка? Ответы на эти и многие другие актуальные вопросы знает руководитель департамента маркетинга и анализа AVA Group, доцент кафедры мировой экономики и менеджмента Кубанского государственного университета кандидат экономических наук Денис Сериков.
– Денис, что сейчас происходит на рынке недвижимости нашего черноморского побережья? Давайте посмотрим, в каких городах лучше условия.
– Этот рынок продолжает расти – как ценой, так и предложением. Темпы роста разнятся. С какого города начнем?
– С Сочи, конечно.
– Сочи – лидер по курортным новостройкам и по уровню цен. Средняя цена на новостройку в Сочи на конец мая 2023 года составляла 523 тысячи рублей за квадратный метр. Еще три года назад никто и представить такого не мог. Меня часто тогда спрашивали, стоит ли покупать недвижимость.
– И что вы думаете, будет и дальше расти цена?
– В прошлый раз я отвечал утвердительно, и цены росли.
– Где же потолок?
– Хорошо бы это знать. Но можно говорить о темпах. Полмиллиона рублей за «квадрат» – это, конечно, рекорд. Хотя за год цена на новостройки в олимпийской столице выросла меньше, чем в других городах. Примерно на три процента. Кажется, очень мало. Но надо понимать, что это усредненный показатель. Если проследить судьбу каждой конкретной новостройки, то прирост был процентов 10.
– Почему же в совокупности получилось три процента?
– За это время в Сочи было введено в строй достаточно большой объем сравнительно недорогого жилья – комфорт- и эконом-класса. Из-за этого цена немного опустилась.
В целом рынок продолжает рост. И цены стремятся вверх.
Напомню, что несколько лет назад цены подпрыгнули в два раза. Сочи – это «наша маленькая Москва» с бесконечным спросом на недвижимость.
– А если говорить про Геленджик. Что там?
– Этот город удерживает второе место после Сочи по ценам. В среднем примерно 350 тысяч рублей за квадратный метр. Впечатляющий прирост – ровно на 30 процентов за год.
– Потрясающе…
– Подождите, есть нюансы. В Геленджике отсутствует рынок новостроек.
– Запретили и не строят.
– Да. Там один из проектов остался с непроданными остатками. И цена просто из-за отсутствия альтернативы взлетела с 280 до 350 тысяч рублей.
Геленджик – крутой город. Я недели три там с супругой был. Видно, что он активно развивается. То, что там нет масштабной застройки, сейчас видится мне плюсом. Город буквально напитывается энергией, ростом ожиданий. Люди очень хотят там купить новое жилье. И в целом хочется жить в современных домах.
– Если нет предложений по новостройкам, тогда будет расти «вторичка»?
– Рынок вторичного жилья растет, но не такими впечатляющими темпами. Потому что и цены по ипотеке другие, и сами квартиры отличаются, как правило.
– Денис, правда ли, что Анапа может стать конкурентом Сочи?
– Анапа фактически уже создала эту конкуренцию. Сочи представляется россиянам, как город богатых. Там передовая инфраструктура. Много ярких шумных событий. Город, который никогда не спит. Круглогодичный курорт.
– А какой имидж у Анапы в глазах россиян?
– Анапа – традиционно тихий, спокойный город, куда приезжают отдыхать люди старшего поколения с внуками. Много детских лагерей, пансионатов с продвинутым лечением и оздоровлением.
Среди экспертов бытовала раньше такая шутка: «В Анапе покупает жилье тот, кому не хватило денег на Сочи». Сейчас в этой сравнительной формуле появились уточнения: «Анапу предпочитают те, кто не хочет оставлять огромные деньги в Сочи». Люди хотят жить в городе с развитой инфраструктурой рядом с морем. В этом отношении Анапа становится конкурентом Сочи.
– Сколько в Анапе стоит «квадрат»?
– Квадратный метр – 180 тысяч рублей. Сравните с полумиллионом рублей в Сочи. А море не менее комфортное. А может, и более.
У Анапы много перспектив. Плюс новый мэр, который постоянно генерирует интересные проекты.
Вот возьмите крупнейший кластер «Новая Анапа». Строятся объекты непосредственно рядом с городом-курортом, они полностью обеспечены всей необходимой инфраструктурой – инженерной, транспортной… Но главное – комфорт. «Новая Анапа» даст второе дыхание тамошнему санаторно-курортному комплексу и привлечет ту часть отдыхающих, которая пока еще только присматривается к этому городу. Не всем нравится тихая патриархальность, молодежь хочет зажигать. Именно «Новая Анапа» станет таким местом и даст то, что хотят молодые и активные.
А возьмите современный аэропорт в Анапе. Все сказанное позволяет этому городу дышать в спину олимпийской столице.
Если Геленджик в силу ряда причин такой немного замкнутый в себе, то в Анапе масса интересных новостроек.
Прирост цен в Анапе за год около 12 процентов. Хотя есть дефицит эконом- и среднего класса жилья.
– Больше «элитка» в почете?
– Не совсем так. Есть очень крепкий сегмент бизнес-класса и есть жилье условно «городского» типа. Просто недостаточно комфорта для этого сегмента. Люди хотят покупать еще больше, спрос очень высокий. Поэтому цены разгоняются. И потребность в массовом жилье далека от удовлетворения.
В Сочи, кстати, обратная ситуация. Там нехватка бизнес-жилья.
– Новороссийск далеко не все назовут курортным, но там тоже море…
– Этот город своеобразный. Средний рост зарплат здесь выше, чем в других городах края. Доходы выше даже, чем в Краснодаре. Один из крупнейших портов России. Средняя цена жилья чуть ниже, чем в Анапе: 150–155 тысяч рублей за «квадрат». Темпы роста – 17 процентов. Это второе место после Геленджика.
Привлекательность Новороссийска растет за счет уверенного развития и диверсификации экономики.
– А Туапсе?
– Еще более промышленный город. Практически нет курортной составляющей. Там уровень цен в районе 120 тысяч рублей за квадратный метр. Темпы роста – пять процентов. Рынок ориентирован на местный спрос. Помимо городского жилья выделяется растущая локация типа сел Небуг, Ольгинка. Там много апартаментных комплексов, где цена достигает уровня 280 тысяч рублей за «квадрат». Это дорогие новостройки, но их мало, три-четыре.
– Говорят, Темрюк и Ейск – это пока недооцененные россиянами курорты. Так ли это?
– Согласен. В этих городах «первичка» – 80–85 тысяч рублей за «квадрат». Очень дешево. Но мало новостроек. В Ейске до последнего времени вообще ни одной не было. Предложений мало, но и спрос незначительный, поэтому и прирост цен около нуля.
Этим курортам предстоит пройти долгий путь к сердцу россиян, которые захотят жить в Ейске или Темрюке.
– Подведем итог. Рейтинг самых перспективных городов. Каков он?
– Если денег не так много, то проще купить жилье в Анапе (возможно, в Темрюке). Для более красивой, богатой жизни надо смотреть в сторону Сочи.
Резюмирую. Сочи – курорт № 1 (но цена входа очень высока), Анапа – второй, Новороссийск – третий. Геленджик пока вне рейтинга, но он может резко ворваться в тройку лидеров и занять одну из топовых позиций, когда там первичный рынок жилья начнет развиваться.
