Поиск квартиры в бюджете до 10 млн рублей - этот запрос лидирует уже который год. При этом людям нужно жилье для универсальных целей. Они хотят сами периодически приезжать отдыхать и в остальное время выгодно сдавать его. При этом цена на квартиру с годами должна расти или хотя бы не падать. Об этом рассказал «Кубанским новостям» эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко.
Приезжают на отдых люди, как правило семьей. Чаще всего это 2-3 человека. Это означает, что идеальным вариантом для них будет квартира-евродвушка, планировка с одной выделенной спальней и дополнительным местом на расширенной кухне. Самый универсальный и востребованный вариант среди отдыхающих. Этот же тип самый популярный среди людей, снимающих квартиры на длительный срок или посуточно.
- Какую картину мы сегодня наблюдаем, изучая варианты квартир в открытой продаже? Возьмем для примера спальный район Дагомыс. Сегодня здесь в бюджете до 10 млн еще пока можно найти квартиры со свежим ремонтом. На сегодня в этом бюджете по запросу вы найдете порядка 30 предложений. Это будут квартиры в домах старого фонда 30 - 35 кв. м и квартиры в свежих домах от 24 до 30 кв. м. В домах старого фонда мы увидим в продаже квартиры преимущественно однокомнатные с ремонтом 10-15-20-летней давности. В этом случае будут классические однокомнатные квартиры с маленькой кухней, на которой дополнительное спальное место можно будет разместить с трудом. Квартиры со старым ремонтом в старых домах не пользуются спросом, поэтому они долго стоят в продаже. Кроме этого, мы увидим квартиры в свежих домах - в основном студии, - отметил Антон Гнатченко.
В последнее время застройщики в новых проектах стали массово проектировать студии. Студийные планировки могут занимать 60 - 70% всех площадей в квартирных домах. На один только спальный район Дагомыс сегодня имеется около 10 новых свежих жилых комплексов. Какие-то из них уже сданы лет 5 назад, какие-то были сданы буквально год назад, какие-то еще строятся. Каждый год количество студий под аренду увеличивается. Фактически уже сегодня можно фиксировать затоваривание жилого сегмента такими объектами. Нет такого круглогодичного спроса на покупку или аренду такого большого количества студий.
- Вернемся к нашему изначальному запросу. Мы искали евродвушку до 10 млн. В итоге находим по району порядка 30 вариантов продающихся квартир. Сколько из них по факту является той самой евродвушкой со свежим ремонтом? Ответ может шокировать - всего одна такая квартира сегодня есть в продаже. Все остальное не попадает в массовый запрос покупателей или арендаторов. Почему люди, покупающие черновые квартиры в последующем не делают там функциональные востребованные планировки? Потому что это требует дополнительных затрат. Многим нужно подешевле купить, подешевле сделать ремонт и подороже сдавать или продать. Раньше, когда не было затоваривания студиями, это работало. Было время, когда студий как раз-таки не хватало. Когда новостроек в Сочи было мало, и жилой фонд состоял преимущественно из домов старого фонда. В то время стильных компактных студий было мало, и они пользовались спросом, - добавляет эксперт.
Прошло буквально несколько лет, и ситуация развернулась ровно наоборот. Более того, она с каждым годом усугубляется. Сегодня в целом ряде спальных районов идут большие масштабные стройки, где опять наблюдается огромное количество квартир со студийными планировками. Отличить их очень просто. Это вытянутые квартиры разной площади с одним окном в конце. Бывают такие объекты по 45 и более квадратных метров. Это один из худших планировочных решений для жизни.
- Не зря в былые времена самые небольшие однокомнатные квартиры были минимум с двумя окнами и в идеале с балконом. Сейчас и балконы нечасто встретишь. Просто одно большое окно в конце, - рассказал Антон Гнатченко.
Рынок недвижимости в Сочи сегодня очень неоднородный. Есть целые сегменты, где цены стагнируют который год.
- Один из таких сегментов - это студии. Особенно если это большое количество студий в спальных районах, где никогда и не было стабильного большого спроса на посуточную аренду. При этом наблюдается дефицит качественных предложений в хороших локациях с функциональными планировками, свежими ремонтами, прозрачными документами и условиями продажи с полной суммой в договоре. Таких предложений в продаже мало, они все в течение годы раскупаются, цены на такие предложения ежегодно растут минимум по 10% в год, - резюмировал эксперт.
