Когда речь заходит про апартаменты, преимущественно говорят о доходных объектах, которые сдаются в аренду. Сегодня это популярная тема среди частных инвесторов. Об этом «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко.
- В голове у многих сразу рисуется картинка, в которой человек является владельцем номера в престижном отеле. Владелец получает с этого номера солидный пассивный доход, ничего при этом самостоятельно не делая. Доход этот ежегодно растет, вместе со стоимостью самого объекта. Захотел собственник - и в любой момент продал с выгодой. Все кажется легко, просто, а главное - выгодно и без каких-то рисков. На практике после покупки инвесторы сталкиваются с целым рядом подводных камней и вопросов, в которые нужно вникать, которые требует решения и личного участия. Сегодня поговорим о негативных тенденциях, которые набирают обороты, - рассказал Антон Гнатченко.
По его словам, в оценке стоимости апартаментов и номеров в отелях ключевую роль играет управляющая компания, а также тот самый контракт, который заключается между УК и собственником. На стыке взаимодействия частных инвесторов и управляющих компаний сегодня формируется конфликт интересов.
- Первое, что стоит отметить - сам по себе такой инструмент, как доходные апартаменты, - это нечто новое для всех участников рынка. Управляющие компании никогда не взаимодействовали с множеством собственников на своих объектах. Сами частные инвесторы тоже никогда в таких проектах не участвовали. Законодательство по апартаментам только начало формироваться, - добавляет Антон Гнатченко.
Раньше отельеры и девелоперы строили гостиничные комплексы и рассчитывали свои бизнес-модели с долгими сроками окупаемости. Сегодня свои деньги можно вернуть и окупить проект сразу на этапе стройки и распродажи всех апартаментов.
- Раньше девелопер изначально строил бизнес-модель проекта для себя и мог рассчитывать на быструю окупаемость только за счет реального успеха проекта после его запуска. Сегодня девелопер может нарисовать красивые картинки для частных инвесторов и распродать им все лоты по рыночной цене еще до запуска проекта. Чем быстрее будут распроданы все лоты, тем быстрее можно будет зафиксировать прибыль. Чем красивее будут презентации и обещания по доходности, тем больше людей клюнут на эти данные и раскупят все лоты. В итоге мы получаем сегодня множество ярких проектов, где раскуплены все лоты. Девелоперы быстрее фиксируют прибыль. Частный инвестор остается со своим объектом, по которому у него завышенные ложные ожидания, - отмечает Антон Гнатченко.
Что происходит после сдачи объекта и его запуска? По словам эксперта, приходит управляющая компания, начинается реальная работа, цифры доходности не совпадают с тем, что обещали инвесторам, начинаются конфликты на общих собраниях. Управляющей компании нужно спокойно делать свое дело, последовательно развивать проект.
- Редко, когда удается на самом старте сразу выйти на высокие операционные показатели. Инвесторам при этом обещали в отделах продаж, что высокая прибыль будет капать на счет с первого года работы. Многие инвесторы под такие доходные инвестиции берут кредиты, ипотеки. Порой в межсезонье бывают такие случаи, когда доходность вообще отрицательная. Собственнику приходится еще доплачивать управляющей компании вместе с платежами по кредиту. Это явно не то, на что многие рассчитывали, поверив красивым картинкам от отделов продаж, - резюмирует Гнатченко.
Управляющие компании зачастую с такими историями ранее не сталкивались. Они не занимались продажами апартаментов. Многим представлялось взаимодействие с инвесторами, как создание чатов в вотсапе и ежемесячные выплаты по отчетам без тесного взаимодействия. По факту все оказалось сложнее.
Инвесторы стали требовать обещанной прибыли. Стали требовать отчетов по выполняемым работам, затратам, по множеству операционных вопросов. Оказалось, что далеко не все управляющие компании готовы налаживать взаимодействие с инвесторами. Не все умеют это делать, не все хотят этому учиться. Это приводит сегодня к разладам внутри действующих проектов. Возникают конфликты на собраниях, инвесторы объединяются и разрывают договора с головными управляющими компаниями, создают свои.
- Мы сегодня видим, как под одной вывеской гостиницы можно снять апартаменты у какого-то частника, у разных управляющих компаний. Кто там и как контролирует качество, какого уровня там сервис - остается только гадать. Это неминуемо приводит к росту числа негативных отзывов, падению рейтинга на площадках, а впоследствии и операционных показателей, - отмечает эксперт.
По его словам, уже сегодня есть случаи, когда головные управляющие компании просто бросают свой проект и уходят без положенных выплат в сторону инвесторов. Для собственников, которые находятся в других городах и регионах, такие известия - это шок. Они рассчитывали на пассивный доход, а тут, оказывается, надо во всем участвовать, вникать в детали и пр.
- Конечно, инвесторы пытаются выйти из таких проектов. Продают свои апартаменты, но тут тоже сталкиваются с проблемами. Покупатели номеров в действующих отелях запрашивают отчеты по операционным показателям, смотрят на доходность, которая оставляет желать лучшего. Отказываются такие лоты покупать. Такое можно продать только с существенным дисконтом, что увеличивает убытки, - рассказывает Гнатченко.
Он рекомендует перед покупкой таких объектов делать экспертизы и консультироваться у профильных независимых специалистов.
- Исследовать этот проект с разных сторон, не полагаясь на информацию от отделов продаж. Понимать и принимать тот факт, что безрисковых инвестиций не бывает, даже если это покупка недвижимости. Чем более тщательно будет проводиться проверка перед покупкой, тем выше шансы не встрять в какую-то мутную историю, - заключил эксперт.
