Покупка частного дома в Сочи волнует многих россиян, присматривающих себе недвижимость. В последнее время эта тема становится для многих особенно актуальной.
- Если мы посмотрим, сколько стоят «черновые» семейные квартиры в новостройках, то все станет ясно. «Трешка» метров 80 вполне может стоить 30 - 35 млн в черновой отделке. За эти деньги сегодня продается множество домов с ремонтом и без ремонта. Вариантов в продаже на выбор много, но как в этом разобраться и понять, что стоит того, а что нет, - рассказывает эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко.
По его словам, рынок ИЖС в Сочи сегодня представляет собой «поле чудес», в котором собственники и застройщики ловят своих покупателей, готовых приобретать недвижимость по цене, оторванной от реальности.
- Логика в ценообразовании отсутствует. Это ценообразование часто не привязано абсолютно ни к чему, кроме ожиданий и раздутых потребностей самого продавца. Рынок таким образом сформировался в силу ряда причин, - отмечает эксперт.
Первое - это некий сложившийся бренд Сочи как круглогодичного города, где все не только зелено, но и дорого. Иметь недвижимость на курорте для многих покупателей - это вопрос престижа и статуса. На этом играют многие продавцы.
- Второе - некогда бурно растущий рынок никак не дает покоя горячим головам. Еще недавно было время, когда можно было купить практически не глядя какой-то домик за 15 млн и через 1-3 месяца выставить его в продажу за 30 млн. Просто на удачу, вдруг купят. От таких легких заработков у очень многих людей сформировалось такое уверенное виденье, что Сочи - это поле чудес. Поле, в котором закапываешь пятачок в землю, а оттуда вырастает денежное дерево. С тех самых пор мы на протяжении последних лет мы видели, как в очень спорных локациях росли, как грибы, коттеджные поселки, строили одиночные дома. Самое главное - строили бездумно, безвкусно, без опоры на реальный потребительский спрос, - добавляет Антон Гнатченко.
Третье - качественных современных проектов в сфере ИЖС очень мало. Хорошие дома реально продаются по хорошим ценам.
- В силу первого и второго пункта все предыдущие годы люди даже не задумывались над созданием качественных востребованных проектов. Лепили все подряд. Это все сегодня стагнирует и простаивает. Хорошие проекты выделяются, но их очень мало в сравнении с остальным. Давайте разбираться, что есть твердое, а что пустое на рынке ИЖС в Сочи. В прошлом году я провел много времени в изучении тонкостей и нюансов местного рынка ИЖС. Исследовал коттеджные поселки, снимал обзоры локаций, общался со строителями и отделочниками, вникал в стоимость земли, в себестоимость строительства, продавал дома и общался с покупателями. В итоге мне удалось сформировать простую формулу, по которой можно рассчитывать адекватную цену дома в конкретной локации. Адекватность в этой сфере крайне важна. Потому как я столкнулся с целым рядом реальных историй от собственников домов, которые они пытаются продать уже который год. Дом должен быть куплен в правильном месте, по правильной цене, по правильной схеме. Иначе потом ты можешь попасть по целому ряду рисков и получить серьезные убытки. Разберем формулу расчета адекватной стоимости и острые углы, - акцентирует эксперт.
Он отмечает, что первое, что нужно учитывать при выборе дома, - это локация. Она определяет качество жизни и отдыха, безопасность, ликвидность, доходность (в том случае, если покупается объект для инвестиций). Все эти качества локации отражаются в стоимости сотки земли. При этом нужно смотреть не только цену на текущий момент, но важно еще и понимать, какова была динамика этой стоимости в последние годы. Есть локации, где земля на протяжении уже 2-3-4 лет не растет в цене. Есть локации, где стоимость сотки с 21 года выросла в 5 раз. При этом в Сочи вам могут предлагать дома в этих локациях по одинаковой цене.
- Бывают даже еще более комичные истории, дома в значительно худших локациях продают дороже, чем в местах, где земля стоит в 2-3-4 раза дороже. При этом дома примерно одинаковой стилистики и со схожими параметрами. Приезжим из далеких городов покупателям можно рассказывать какие угодно сказки, показывать панорамные виды на горы, при этом умалчивать про стоимость земли, окружающую инфраструктуру и другие нюансы, - предупреждает эксперт.
Второе, что важно понимать, - это себестоимость строительства, отделки и благоустройства.
- Здесь я часто сталкиваюсь с полным непониманием со стороны потенциальных покупателей реального положения дел. Почему-то многие склонны считать себестоимость по своим местным расценкам, что сильно занижает итоговые показатели. Адекватность крайне важна в этом вопросе. В Сочи стоимость строительных и отделочных материалов вполне может быть схожа с ценами в других регионах, однако стоимость производства работ на местном рынке примерно в два, а местами и в три раза дороже, - акцентирует Гнатченко.
- Складываем первое и второе, получаем примерную стоимость дома с ремонтом на текущий момент в конкретной локации при том условии, что вы сами ищете землю, нанимаете прораба и контролируете стройку и приемку всех работ, включая подключение дома ко всем коммуникациям. Рыночная цена такого нового дома на продажу будет складываться из первого, второго пункта и плюс еще процентов 20%. Эти 20% - это ваша плата за время. Вы платите сейчас и получаете готовый продукт. Строительство дома в целом занимает от года до полутора. Потом еще отделка внутренняя и благоустройство, - добавляет он.
- Бывает, что приезжаешь куда-то на очередную горную локацию и видишь дом, который продают за 40 млн без отделки. Считаешь стоимость земли - примерно 1,5 млн за сотку. Там всего 4 сотки. Значит, считаем: 4*1,5 = 6 млн. Коробка дома с фасадом, забором, минимальным благоустройством, небольшим бассейном пусть будет стоить в районе 20 млн. Получаем 26 млн. Даже если прибавить 20%, то получим стоимость в районе 32 млн. Откуда взялись 40 млн? Что означает для покупателя купить такой дом по завышенной цене? Это означает, что он после покупки приедет туда, начнет делать ремонт, знакомиться с соседями, начнет узнавать все детали и нюансы этой местности. Узнает, что земля была куплена у соседа за такие-то деньги. Узнает, сколько на нем заработали. Узнает, что цена земли определяет многое, - уточняет эксперт.
К примеру, 1,5 млн за сотку - это стоимость земли, как правило, в землях садоводства. Здесь, как правило, нет инфраструктуры. Нет хороших дорог. Это места для дачного отдыха с приездами на выходные, а не для жизни.
- Начинает продавать, выставляет за 45. Никто не откликается. Продать не может даже по 40 млн уже с новым ремонтом. Вот вам и убытки на все деньги. На смену очарования городом Сочи приходит разочарование и желание избавиться от дома, уехать и больше не приезжать сюда никогда, - предупреждает Гнатченко.
С другой стороны, по его словам, есть другие примеры. Когда человек потратил время и деньги, разобрался во всех вопросах, определился с локацией для себя. Не спеша подобрал землю. Земля в хороших локациях для жизни сегодня по стоимости начинается с 2,5-3 млн за сотку.
- Купил себе не 4 сотки, а 6 соток. Грамотно их спланировал. Построил дом по себестоимости, озвученной выше. Получился шикарный проект, в котором хочется жить и отдыхать. Проект, который растет в цене, вместе с растущей стоимостью земли и себестоимостью строительства ежегодно. Это получается и инвестиция, и удачное приобретение для своей семьи, улучшающее качество жизни, - резюмирует эксперт.
Стоит добавить и выделить отдельным пунктом юридическую работу в подборе домов и участков, а также в правильном оформлении сделки с недвижимостью. Многие игнорируют необходимость проведения юридической экспертизы. Она позволяет выявить скрытые риски и возможные угрозы, которые могут ждать будущего владельца. Помимо проверки важно еще и оформить сделку с полной суммой в договоре и с оплатой через банк. С этим часто возникают сложности, так как множество объектов в Сочи продают с сильными занижениями в стоимости, настаивают на оплате наличными, что само по себе несет существенные риски для покупателя.
- В сделках с недвижимостью, в особенности в покупке домов и земли, нет мелочей. Важно подходить к делу с четким пониманием своих потребностей и возможностей. Без спешки исследовать все детали и последовательно провести все нужные проверки, договориться с продавцом об адекватных и надежных условиях покупки, выходить на сделку и контролировать исполнение договоренностей, - заключил эксперт.
