Сегодня наблюдается растущий тренд на переезд в Сочи с разных уголков нашей страны и даже стран ближнего зарубежья. При этом люди переезжают чаще семьями, а значит, им нужны просторные квартиры и хорошие функциональные планировки.
Помимо внешнего потока людей в Сочи, есть еще один нарастающий тренд. Это внутренняя миграция тех людей, кто купил квартиру и живет уже в Сочи от 2 до 5 лет.
- Часто встречаю истории, в которых люди переехали из большой квартиры или дома в маленькую квартиру в Сочи. Такие покупки порой бывают оправданы. Первые годы жизни позволяют многое переосмыслить и уже взвешенно выбрать себе район для жизни. Редко в начале переезда люди точно знают - где и кем будут работать. Через 2-3 года жизни многое встает на свои места, и уже на этом этапе люди начинают мигрировать по Сочи, - рассказал «Кубанским новостям» Антон Гнатченко.
Это также связано с тем, что, купив небольшую квартиру и пожив в ней пару лет, люди уже перестают там помещаться.
- Здесь важно сказать про то, как местный рынок развивался в последние годы. Первый период новой застройки можно отметить годами Олимпиады. Условно, 2014-2018 годы. В этом время были спроектированы и построены объекты, которые и до сих пор не утрачивают актуальности. Именно в те годы в Сочи еще не пришла мода на студии и совсем маленькие квартиры. Не было моды на квартиры студийного типа с одним окном в конце. Не было тотальной точечной застройки, из-за которой мы видим много жилых объектов сегодня, у которых напрочь отсутствует придомовая территория. Все это началось примерно с 2018 года и продолжается по сей день, - добавляет эксперт.
Примерно с 2020 года стали выходить новые законы и поправки, благодаря которым многоквартирные дома стало возможно строить только в рамках комплексного развития территорий. Снова в жилое строительство вернулись большие придомовые территории с благоустройством, за исключением функциональных планировок и просторных квартир от 60-70 метров.
- Покупатели сегодня приезжают семьями и начинают свой выбор с новых проектов. Они там находят невероятную цену за квадратный метр и отсутствие нормальных площадей для семейной жизни. Я говорю о полноценных функциональных «трешках» от 80 кв. м. Редкие варианты сегодня можно найти в новостройках, при этом цена такой квартиры будет в районе 35 млн за черновой вариант от застройщика, - отметил Гнатченко.
В основном в новостройках максимальная площадь квартиры не превышает 65 метров. Есть целые жилые комплексы, где максимальная площадь заканчивается на 50 метрах. При этом цены у застройщиков на новые черновые квартиры будут в диапазоне 380 - 400 тыс. рублей за метр и выше.
- Где же тогда искать большие хорошие квартиры, не хочется жить в хрущевках, сталинках и прочих домах условного старого фонда? Люди начинают искать варианты в домах 18-20-х годов. Находят там редкие квартиры, при этом дома стоят на мизерных земельных участках. Парковок свободных нет. Надо отдельно покупать, а это еще может быть от 1 млн до 2-3 млн. Но ведь в семьях часто сегодня можно встретить и по 2, и по 3 машины. Покупать столько парковочных мест - означает потратить солидную сумму. Двора нет, парковок нет, где гулять с детьми? - задается вопросом эксперт.
Хорошо, если еще вокруг где-то недалеко есть школа, садик, поликлиника, МФЦ, магазины, банки и прочее. Но ведь в целом ряде районов в Сочи это всего в комплексе нет. По любому вопросу надо выезжать на машине? Это с трудом можно назвать комфортной жизнью, констатирует Гнатченко.
Здесь, по его словам, стоит отметить, что в таких новых домах или жилых комплексах цена будет варьироваться от 300 до 400 тысяч за метр за квартиры под ремонт. Квартиры со свежим ремонтом будут стоить, как черновые в новых ЖК - в диапазоне от 380 до 450 тыс. за метр в среднем.
Дальше попадаются комплексы относительно свежие времен первой застройки после 2014 года. Там встречаются полноценные однокомнатные квартиры метров 45 с просторными лоджиями. Вместе с этим, там есть и «двушки», и те самые «трешки» с изолированными светлыми комнатами и в целом с функциональной планировкой.
Стоит отметить, что именно в проектах тех годов сегодня встречаются варианты по цене ниже 300 тыс. за метр. Евро-«трешки» и полноценные «трешки» в этих проектах можно находить по цене от 20 до 25 млн с ремонтом разного состояния.
- В качестве примера такого рода проектов я бы назвал целых 3 жилых комплекса, которые находятся в одной из самых востребованных локаций в Сочи - это территория Сириуса. Надо сказать, что сегодня в этом районе продается множество квартир в разных домах и жилых комплексах. При этом законных жилых комплексов всего 3 и плюс есть еще один в пешей доступности от границы федеральной территории, - привел пример Гнатченко.
Во всех ЖК есть просторная внутренняя территория, развитая инфраструктура вокруг, доступ к одному из лучших и самых протяженных пляжей во всем большом Сочи - Имеретинскому.
Самая доступная трешка на сегодня - это полноценные 92 квадратных метра с ремонтом, которая в январе 25 года была продана по цене 250 тыс. рублей за кв. м.
- Для сравнения, давайте возьмем один из самых свежих строящихся проектов в Сочи в районе КСМ - там квартира 84 метра сегодня стоит порядка 35-36 млн за черновой вариант, который нужно ждать до 2026 года. В районе застройки этого ЖК планируется новая школа и садик, однако взрослой и детской поликлиник нет, МФЦ только в центре Сочи, многочисленные кружки дополнительного образования тоже в центре, к морской набережной нужно ехать, пешком не дойти и т.д., - отмечает эксперт.
Не всегда, имея ограниченный бюджет, в Сочи получаешь худшее качество жизни. Важно здесь очень тщательно подходить к выбору района для жизни, вникать в цены на вторичном рынке и сопоставлять это со своими реальными возможностями.