Сегодня на повестке дня часто мелькают новости, статьи и мнения в отношении банкротства застройщиков в разных сегментах рынка недвижимости. Это вызывает сильные волнения, потому что тема сама по себе касается огромного количества людей. Эксперт рынка недвижимости Сочи Антон Гнатченко предложил посмотреть на эту ситуацию с разных сторон.
Первое, по его словам, что важно отметить, - это структурная трансформация самих основ, на которых формировался долгие годы текущий рынок недвижимости. Его стоит разделить, как минимум, на два крупных сегмента.
- Первый - это большие стройки в рамках ФЗ 214 коммерческих и жилых объектов. В этом сегменте остались только крупные игроки, т.к. в рамках этого закона речь идет о комплексном развитии территории. Время точечной застройки ушло достаточно давно, - рассказал Антон Гнатченко.
Второй сегмент - это рынок частной застройки на землях ИЖС. Сюда закон ФЗ214 еще не добрался в полной мере и в целом этот сегмент ждут большие перемены в ближайшем будущем.
- В первом случае сегодня мы можем оценить соотношение цена-качество по тем многочисленным объектам, которые строились в предыдущие годы и были совсем недавно сданы. Этими объектами в стране застроены огромные территории. Государство в поддержку отрасли субсидировало процентные ставки. Благодаря этому огромное множество семей и частных лиц должны были решить свои жилищные вопросы и улучшить качество жизни. Произошло ли это на самом деле? - задается вопросом эксперт.
На самом деле, продолжает он, 5 - 7 лет назад в России возник огромный спекулятивный бум, при котором на льготных ипотечных программах начали наживаться частные лица, застройщики и все, кто был к этому причастен, в том числе риелторское сообщество.
- Спекулятивный бум создал в рынке новостроек дичайшую ликвидность, под которую застройщики массово и в ускоренном темпе строили спекулятивные инвестиционные объекты недвижимости. На этом этапе уже не было ориентации на качество жизни, на потребности конечных потребителей, на актуальность этих проектов в будущем. Мы получили огромное количество объектов сегодня, которые на вторичном рынке не пользуются спросом среди конечного покупателя. Экономическая среда и доступное кредитование позволяло застройщикам распродавать такие объекты, - отмечает Гнатченко.
Сегодня эта среда сильно поменялась.
- Изменилось законодательство. Изменились условия кредитования. Спекулятивный пузырь сдулся,
и сегодня конечный потребитель голосует своим наличным рублем за квадратные метры, которые отвечают реальным потребностям. За такие квадратные метры, где цена подтверждена качественными характеристиками, - добавляет риелтор.
Оказалось вдруг, что таких объектов совсем не много. Застройщики, которые не стали заложниками
спекулятивного бума, которые создавали качественный продукт, сегодня чувствуют себя уверенно, опираясь на востребованность своих проектов. Остальные не знают, какими скидками и условиями заманить конечного потребителя, продолжает Гнатченко.
- Теперь вернемся к теме с банкротствами. Разве кого-то удивит факт банкротства компании, которая, имея все ресурсы и возможности, так и не научилась создавать качественный востребованный продукт по адекватной цене? Многим крупным игрокам был дан шанс и все финансовые возможности по застройке огромных территорий качественным востребованным жильем, качественными проектами в сфере коммерческой недвижимости. Этими проектами должны были гордиться сами конечные потребители, сами застройщики, местные власти. Вместо этого мы видим другую картину, - акцентирует эксперт.
По его словам, массовое банкротство множества таких застройщиков является вполне закономерным явлением.
- Исходя из этого, мне представляется массовое банкротство множества таких застройщиков вполне закономерным явлением. Тут мне видится самым реалистичным сценарий с национализацией этих компании и ростом в ближайшее время доли государственного участия в строительной отрасли. Эта тема отдельной статьи, и здесь мы в этот вопрос глубоко уходить не будем, - отмечает Гнатченко.
Что касается частного сектора, то здесь ситуация аналогичная и вполне простая. Сектор частной застройки на землях ИЖС также был, в свое время, подвергнут влиянию спекулянтов. В особенности стоит выделить территории Черноморского побережья, где активно застраивали территории частными коттеджными поселками исключительно под инвестиции.
- Теперь там редко кто-то проживает. Качественных проектов крайне мало. Эта тенденция продолжается и сегодня. В отличие от предыдущего сегмента больших строек здесь все усугубляется отсутствием прозрачности. В этом сегменте очень много случайных лиц, которые без серьезного опыта и ресурсов решает подзаработать на подрядах и на чужих деньгах, - говорит Гнатченко.
Этот сегмент сегодня очень слабо регулируется и находится по большей части в серой зоне. Огромный объем жилья строится неизвестными компаниями и частными лицами, которые не платят налоги, уклоняются от выполнения обязательств перед заказчиками и т.д.
- Уже сегодня мы видим по стране много судебных исков и разбирательств с обманутыми конечными потребителями, - комментирует риелтор.
Уже с 2025 года в сегменте частных домов начнет работать ФЗ 214, и многим придется менять свои бизнес-модели, раскрывать данные о своих ресурсах, быть ответственным по обязательствам. Этот рынок начнет стремительно очищаться от тех, кто не способен работать в новых реалиях, кто не смог научиться создавать качественный продукт, ориентированный на потребности
конечного потребителя.
- Почему мы должны будем удивляться банкротству таких компаний, которые ничего полезного и востребованного не создают? Наверняка мы увидим, как многие компании закрываются. Это закономерный процесс. Одновременно со всем этим сами частные инвесторы, ориентированные на спекулятивные стратегии, научатся качественно отбирать объекты, инвестировать в то, что будет актуально сегодня и в будущем. Это будет стимулировать застройщиков создавать качественный продукт, где цена обеспечена современными технологиями, классными востребованными решениями, современным дизайном и т.д., - убежден эксперт.
Благодаря текущим сложившимся условиями рынок переживает очищение и перерождение. В конечном итоге это пойдет на пользу всему обществу и государству.
