На рынке недвижимости Сочи сегодня наблюдается разная динамика в разных сегментах. Весной обычно многие собственники жилья на вторичном рынке поднимают цены. Продолжится ли эта тенденция в текущем году, рассказал «Кубанским новостям» эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко.
- Условно рынок жилой и коммерческой недвижимости можно разделить на 2 больших сегмента - вторичный рынок и первичный. Они тесно взаимосвязаны, поэтому важно проанализировать текущую ситуацию в обоих. Первичный рынок сегодня испытывает давление, и в этом году цены вполне могут скорректироваться ниже условного «дна» предыдущих лет. Эта черта находится на уровне цен второго квартала и середины 2021 года. Предыдущие годы мы наблюдали сильную динамику снижения и роста цен на первичном рынке, но ниже этого уровня цены не опускались, - отметил Антон Гнатченко.
По его словам, к первичному сегменту следует отнести и те объекты, которые были недавно сданы застройщиками. В этой части первичного рынка сегодня наблюдается нарастающий кризис, который длится с конца 2021 года. Цены по многим свежим проектам заморозились с того периода и держатся в одном диапазоне уже несколько лет.
- Кризис в этом сегменте усугубляется вместе с ростом числа сдающихся проектов, в которых происходит заморозка цен и затоваривание рынка. Ежегодно, начиная с конца 2021 года, мы видим растущее число продающихся лотов в свежих проектах. Это недвижимость, приобретенная инвесторами исключительно для перепродажи. Проблема усугубляется тем, что большинство этих предложений находятся в черновом варианте. Их невозможно сдать в аренду. Вместе с этим, многие такие лоты были приобретены в ипотеку. Растущие расходы и убытки давят на собственников, которые все чаще вынуждены демпинговать. Инвесторы оказались в ловушке собственных амбиций, - добавляет эксперт.
Он также отмечает ужесточение условий кредитования. Еще недавно у многих покупателей была возможность купить квартиру у такого инвестора с выгодным выкупом ставки по ипотеке. Можно было воспользоваться льготной программой при первой переуступке от инвестора. Сегодня эти возможности практически перекрыты.
- Это сильно снизило ликвидность, ухудшив положение собственников и застройщиков. Рынок лишился «кислорода» спекулятивных сделок. Сегодня мы видим растущее число акций от застройщиков по своим лотам. В Сочи запустили закрытый аукцион, где лоты выставляются по ценам ниже ценового порога середины 2021 года. Фактически, дно уже пробито. Пока эти лоты не выставляются по таким ценам в открытую продажу. Но если негативная тенденция продолжится, то вполне возможно, мы увидим сильную открытую коррекцию цен на первичном рынке. Застройщики вынуждены идти на уступки, чтобы выжить, - констатирует Гнатченко.
По его словам, это неминуемо окажет свое влияние на вторичный рынок. Известный факт состоит в том, что на всем побережье львиная доля жилой и коммерческой недвижимости - это, условно, «старый фонд». Спрос на недвижимость на побережье остается стабильно высоким. При этом большинство людей хотело бы приобрести ее в новых свежих проектах.
- Ранее новостройки и лоты в свежих проектах были дороже примерно на 30% того самого условного «старого фонда». При этом лоты в «старом фонде» часто выигрывали не только по цене, но и по качеству локации. Я вижу ежегодный прирост в стоимости квадратного метра в этом самом «старом фонде» в хороших развитых востребованных локациях. Ликвидность здесь поддерживалась именно тем, что лоты в свежих проектах стоили сильно дороже и были недоступны многим желающим. «Старый фонд» оставался привлекательной альтернативой благодаря цене и локации.
Если произойдет серьезная коррекция в сегменте первичной недвижимости, то мы увидим перераспределение покупательского спроса. Следует отметить, что емкость рынка среди покупателей с «живыми» деньгами сегодня невысока. Этой емкости хватало для сегмента качественной вторички, когда на первичном рынке нарастал кризис. Если сегодня все эти покупатели перераспределятся и емкость размажется тонким слоем, то кризис ликвидности охватит весь рынок. Рынок ждет передел, и выживут сильнейшие, - считает эксперт.
Весна этого года будет решающей для рынка в целом.
- Существует большая вероятность того, что рынок в целом просядет. Сегмент качественной вторичной недвижимости не будет иметь оснований для роста цен, и с учетом инфляции к концу года произойдет фактическая просадка. В сегменте первичной недвижимости, если цены пробьют «дно» середины 2021 года, это будет достаточно сильная коррекция, учитывая инфляцию предыдущих лет и текущего 2025 года. Рынок может столкнуться с серьезными потрясениями, если не произойдет чуда, - резюмировал Антон Гнатченко.
