Надоели бесконечные пробки, не хватает школ, детских садов и поликлиник, а по вечерам, чтобы сходить в кино, театр или прогуляться по парку, надо ехать через полгорода – эти и другие проблемы нерационально продуманного городского пространства призвано исправить введение комплексного развитий территорий.
Само понятие КРТ было включено в Градостроительный и Жилищный кодексы России в 2020 году. Оно предполагает, с одной стороны, снос аварийных и морально устаревших строений, с другой – строительство новых объектов, включая многоквартирные дома, коммуникации, социальную и транспортную инфраструктуры, а также благоустройство по единому проекту.
Фактически КРТ – важный социально-ориентированный механизм, призванный изменить городские пространства так, чтобы они стали комфортнее. Благодаря КРТ обновляется вся сопутствующая инфраструктура. Это делает мегаполисы и небольшие города удобнее для жизни и работы, привлекательнее для малого и среднего бизнеса и, как следствие, стимулирует развитие экономики.
В Краснодарском крае под комплексное развитие территорий заявлена 41 площадка. В общей сложности это 1412 гектаров в 11 муниципальных образованиях с общим градостроительным потенциалом более 6,3 миллиона квадратных метров жилья.
Как рассказал руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Илья Поздняков, прорабатывать механизм КРТ на Кубани начали еще в 2021 году по поручению губернатора региона Вениамина Кондратьева:
– Была проделана колоссальная работа в разных направлениях. К примеру, обратили внимание на плотность застройки, на ее этажность. Сократили плотность в некоторых случаях чуть ли не в пять раз. Добавили обязательства по высадке деревьев, сделали новые расчеты парковочных мест и социальной инфраструктуры. Все это было закреплено в нормативах градостроительного проектирования Краснодарского края, на основании которых разрабатываются и генеральные планы, и местные нормативы, и, соответственно, осуществляется сама застройка.
По словам Ильи Позднякова, таким образом была создана оптимальная система контроля за реализацией проектов жилой застройки.
– Любой, кто хочет построить крупный ЖК на территории Краснодарского края, должен подготовить концепцию, которая описывает непосредственно сами объекты, место их расположения и характеристики. Он должен представить проект договора, то есть дать свое видение как инвестора, как он планирует взаимодействовать с городом, что он готов городу предоставить, какие блага, и что хочет получить взамен, – рассказал Илья Поздняков. – Соответственно, все это он должен направить в муниципалитет, который рассылает этот проект по своим департаментам и управлениям. Кроме архитекторов, его смотрят транспортники, социальные службы. Параллельно проект направляется в наше ведомство. А мы, со своей стороны, рассылаем его еще в ряд краевых ведомств. И по итогу выдаем сводное заключение. То есть будущий объект должен быть изучен со всех сторон, чтобы он как минимум не ухудшил существующую городскую среду и не дал излишнюю нагрузку на ее инфраструктуру. И только после этого принимается решение о подписании договора. Процесс несколько растянут во времени. Но он снимает вопросы к проекту в будущем и, на мой взгляд, является оптимальным с точки зрения высокой градостроительной активности на территории края.
Руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Илья Поздняков сообщил, что в регионе на сегодняшний день заключено 26 договоров КРТ площадью 964 гектара и с общим градостроительным потенциалом более 7,5 миллиона квадратных метров, в том числе жилой площади более 5,5 миллиона квадратных метров.
– обеспечение сбалансированного и устойчивого развития городских пространств,
– создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур и благоустройства,
– формирование предпосылок для привлечения внебюджетных источников финансирования для реализации проектов КРТ.
– Есть проекты, которые рассчитаны до 2035 года, то есть не стоит ждать, что все будет построено в ближайшее время. Тем не менее первые проекты мы уже видим в начале пути их реализации, – сказал эксперт.
Руководитель краевого департамента по архитектуре и градостроительству рассказал о том, на какой стадии сегодня находится амбициозный и масштабный проект развития северо-восточной части Краснодара. Краевые власти подготовили и утвердили концепцию нового района кубанской столицы для закрепления ее в Едином документе территориального планирования и градостроительного зонирования.
По его словам, параллельно уже ведутся работы по обеспечению нового района инфраструктурой: прокладывается газопровод, строится дорога от улицы Тихорецкой, готовится площадка для нового узла водозабора. Важным вопросом является создание необходимой транспортной составляющей. По словам Ильи Позднякова, развитие нового района может увеличить нагрузку на трассу М-4 «Дон», которая проходит через эту территорию. Сейчас обсуждаются возможные решения этой проблемы.
– Мы общались с компанией «Автодор», которая может заняться решением транспортной проблемы. Если мы хотим разгрузить трассу М-4 «Дон», то необходимо строительство дороги от улицы Уральской до развязки по району поселка Лорис – это около шести километров эстакады, поднятой на второй уровень, – сказал Илья Поздняков.
Он также подчеркнул: несмотря на большую площадь будущего нового района города, под жилую застройку здесь отведут около 35–40 процентов территории.
– Все остальное – это важные объекты, которыми хотелось дополнить существующую инфраструктуру Краснодара. Это театры, музеи, средние специальные учебные заведения, большой конгресс-холл, аквапарк. Также проектом предусмотрены два парка площадью более 50 гектаров каждый, – рассказал Илья Поздняков.
Такой обширный проект требует значительных финансовых затрат. Поэтому срок его реализации будет также зависеть от экономической ситуации и других составляющих. Он составит примерно 20 лет.
Кроме развития северо-восточной части Краснодара, разработаны проекты КРТ и в других городах региона.
– На самом деле первые проекты были заключены даже не в Краснодаре, ведь сам механизм распространяется на всю территорию края. Соответственно, любой муниципалитет, в котором планируется реализация крупного комплекса застройки жилых объектов, должен его учитывать. На текущий момент представлены проекты в Анапе, Сочи, Новороссийске. Ряд инвесторов начал обращать внимание на территории таких городов, как Тимашевск, Армавир. Так, появился интересный проект в Тимашевске, который соответствует всем требованиям, включая нормы по строительству социальной инфраструктуры. Там предусмотрены зеленые зоны и даже небольшой храмовый комплекс, а также помещения, которые передаются в целях поддержки муниципалитету, – поликлиники, парковки. В общем, полный набор всей инфраструктуры, необходимой для комфортной жизни, – рассказал Илья Поздняков.
Руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края еще раз обратил внимание, что проекты проходят тщательный отбор и обоснование, их реализация контролируется на всех этапах, новые объекты отражаются в генпланах городов.
Все это значит, что нигде в регионе больше не повториться ситуация с печально известным краснодарским Музыкальным микрорайоном.
– Механизм КРТ как раз нацелен на предупреждение подобных ситуаций. Для примера, в Новороссийске каждый из заключенных проектов КРТ взял на себя социальную инфраструктуру в двойном объеме, чтобы не допустить в будущем ее дефицита, – отметил Илья Поздняков.
Говоря о реализации проектов КРТ, руководитель департамента подчеркнул, что они учитывают мнение общественности и интересы бизнеса. Каждый проект КРТ индивидуален. Многие из них – это коллаборация инвесторов и органов власти. При этом отслеживается, чтобы застройщик не только возводил ЖК, но и выполнял обязательства по строительству сопутствующих социальных объектов.
– Мы четко отслеживаем график реализации объектов внутри КРТ и фактически всегда смотрим, чтобы жилье и социальная инфраструктура строились параллельно. В любом случае, по договору за неисполнение этого пункта введены довольно серьезные штрафные санкции. В конце концов, инвестору еще и выгодно выполнять обязательства. Так как любой комплекс с развитой социальной структурой покупателем оценивается как гораздо более привлекательный, – сказал Илья Поздняков.
Руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края уверен, что у механизма КРТ большое будущее. В перспективе количество таких проектов будет только расти.
– Сейчас в большей степени реализуются КРТ по инициативе правообладателей. А мы потихоньку подталкиваем бизнес-сообщество к тому, чтобы оно начало обращать внимание на уже застроенные территории, и запустили процесс их мягкой реновации. Поэтому потенциал КРТ большой. Я думаю, что на территории края мы увидим еще не один десяток реализованных с его помощью проектов, – заключил Илья Поздняков.
Справка «КН»
Концепция комплексного развития территории северо-восточной части Краснодара подготовлена. В настоящее время ведется проработка решения по выбору механизма реализации проекта.
Новый район на северо-востоке Краснодара это:
более 5 миллионов квадратных метров жилья – квартир на 200 тысяч человек;
около 1 миллиона квадратных метров офисных и торговых площадей;
22 школы, 39 детских садов;
медицинский кластер с онкологическим центром и 9 поликлиник;
3 крытых плавательных бассейна, стадион и 3 футбольных манежа, 5 физкультурно-оздоровительных комплексов;
два крупных парка и несколько учреждений среднего профессионального образования;
3 театра, музей, цирк;
конгресс-холл, аквапарк и технопарк.
