Сегодня многие участники рынка отмечают некоторый застой и снижение количества сделок по многим сегментам. У покупателей возникает вопрос - стоит ли сегодня покупать. Продавцы задаются вопросом - что делать дальше? Снижать цену или снимать с продажи? Об этом «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости Сочи Антон Гнатченко.
- Рынок недвижимости в целом испытывает давление со стороны сектора кредитования. С одной стороны, стало трудно получить ипотеку или кредит на первоначальный взнос. Условия получения стали для многих недоступными. Текущие ставки по кредитам делают большую часть покупок не выгодными. У граждан порой нет таких средств, обеспечивающих ежемесячные платежи. С другой стороны ставки по депозитам дают гражданам хороший прирост их сбережений. Редкий коммерческий объект недвижимости сегодня может дать реальную доходность на вложенные средства выше доходности депозитов. Понятно, что придет время, и эти ставки в банках начнут снижаться. Но пока есть такая возможность, граждане не спешат снимать свои деньги, - объяснил Антон Гнатченко.
По его словам, эта ситуация снижает ликвидность в целом на рынке недвижимости. Особенно это бьет по сегменту новостроек и тех проектов, которые были недавно сданы. В этих проектах сидит очень много частных инвесторов, которые не могут продать свои инвестиционные лоты. Очевидно, что на рынке в этом сегменте фактически происходит затоваривание. Желающих продать больше, чем имеющих возможность и желание купить.
Стоит отметить, что турбулентность на рынке недвижимости в Сочи появилась впервые за многие годы с середины 2021 года. До этого рынок стабильно рос, и к этому привыкли многие участники.
- В сегменте новостроек застройщики виртуально поднимали цены до сдачи своих проектов. После сдачи цены существенно снижались и в ряде случаев уже несколько лет держатся в одном ценовом диапазоне. По факту происходит стагнация цен на размер инфляции. Все вокруг растет в цене, а недвижимость в этом сегменте стоит на месте, - добавляет эксперт.
В сегменте качественной вторички цены росли ежегодно на 10 - 15%. Поднятие цен происходило ежегодно весной, начиная с марта.
- С 2021 по 2025 год сегмент новостроек и квартир в недавно сданных домах накапливал объем нераспроданных лотов. В итоге к весне 2025 года начался новый виток кризиса и открытого снижения цен уже со стороны самих застройщиков. Ранее цены снижали в основном частные инвесторы, чтобы выйти с проекта. Сейчас объем нераспроданных новостроек подтолкнул уже ряд застройщиков на анонсирование акций, бонусных программ, фактически говорящих о снижении цен, - отмечает Гнатченко.
В ряде случаев стало выгоднее купить у застройщика чем у частного инвестора. Это стало отражаться на сегменте качественной вторички. Ликвидность стала размываться тонким слоев по всему рынку.
В сегменте новостроек стали фиксировать небольшой рост количества сделок по акционным лотам, частные инвесторы в этих проектах стали вынуждены еще больше снижать свои цены. Аналогично это стало отражаться и на сегменте вторичной недвижимости.
Рынок в целом стал стагнирующим. При текущих обстоятельствах важно вовремя принять для себя действительность и выстроить правильную стратегию своих действий.
- Для продавцов, которым нужно продать свой объект, крайне важно в каждом конкретном временном периоде установить ценовой низ рынка. Выходить в рынок по средней цене или тем более по верху рынка не имеет смысла. Этот период отличается тем, что покупатели рассматривают исключительно объекты с хорошим дисконтом к средней рыночной цене. Правильно оценив низ рынка и выйдя с такой ценой, у продавца есть шансы в адекватные сроки реализовать свой объект недвижимости, - советует риелтор.
В основном, как отмечает Гнатченко, происходит по-другому. Продавцы выходят в рынок, устанавливая цену по самой высшей планке. Когда проходит несколько месяцев без запросов и просмотров, они начинают снижаться. Дело в том, что когда они это делают, то эта сниженная цена уже не актуальна и не интересна. Рынок уже уехал вниз. Кто смог продать чуть ранее, остался в выигрыше, потому что если бы чуть промедлил, то по цене своей сделки уже продать бы не смог. Потеря 3 - 4 месяцев означает потеря в стоимости.
- Для покупателей важно также правильно оценивать рынок и не упустить дно. Так, в конце 2021 года по целому ряду качественных объектов были лучшие условия и цены. На моих глаза ряд собственников отказывался от сделки, ожидая дальнейшее снижение стоимости. Однако на волне растущего спроса уже в январе 2022 года цены остановились в падении, а в феврале и марте вернулись на те значения, с которых начали падать. Покупатели с ограниченными бюджетами имели возможность приобрести качественные объекты недвижимости по исторически низким ценам, которых больше с тех пор не было, - рассказывает эксперт.
Сейчас равные хорошие возможности как у продавцов, так и у покупателей. Продавцы за счет адекватной стоимости могут продать, нарастив свой капитал за счет высоких ставок по депозитам. Покупатели в ряде случаев могут приобрести качественные лоты по цене 2021 - 2022 годов.
- Стоит отметить, что на рынке довольно-таки много некачественных объектов, несущих существенные риски. Именно эти объекты часто продаются по самым привлекательным ценам. Важно в текущих реалиях осуществлять сделки с недвижимостью с обязательной юридической экспертизой и после профессионального комплексного анализа, иначе можно совершить очень дорогую для себя ошибку, - резюмировал Гнатченко.
