Мифы о недвижимости в Сочи: «Пора признать правду». Мнение эксперта

Эксперт по рынку недвижимости Антон Гнатченко рассказал о нюансах покупки, продажи и инвестиций в недвижимость.

- Периодически ко мне обращаются люди за консультациями, чтобы разобраться в нюансах покупки, продажи и инвестиций в недвижимость, - «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко.

И что удивительно - из раза в раз я слышу одни и те же вопросы:

• можно ли купить квартиру в Сочи и сдавать ее, живя в другом городе, при этом получать ощутимый доход?;
• а если взять ипотеку с минимальным или вовсе без первоначального взноса - будет ли аренда перекрывать кредит и приносить прибыль?;
• правда ли, что сегодня можно купить апартаменты у моря, самому в них жить и выгодно сдавать, при этом получая не менее 30% годовых?

Эти вопросы возникают на фоне агрессивной рекламы от агентств и застройщиков, обещающих «золотые горы» доходности. Но реальность намного прозаичнее.

Миф 1. «Сверхвыгодная аренда у моря».

Многие уверены: квартира в Сочи принесет в два раза больше, чем аналогичное жилье в Челябинске или Новосибирске. На деле же средняя доходность аренды по всей стране составляет 3 - 5% годовых, иногда чуть выше.
Например, с бюджетом в 5 - 7 миллионов рублей в Сочи или Москве вы купите максимум студию 20 кв. м. Рынок такими студиями и однушками уже перенасыщен, тогда как спрос все чаще смещается в сторону семейных форматов - евро-двушек и классических двушек, которые дают лучшую загрузку и стабильный доход.

- Из практики: клиент приобрел студию в Сочи под краткосрочную аренду. Управляющая компания забирала 30% выручки, а простои в межсезонье «съели» почти всю прибыль. Через полтора года он продал объект с минимальным приростом в цене и признался, что вложение не оправдало ожиданий, - поясняет эксперт.

Миф 2. «Доходная ипотека под сдачу».

Идея проста: берем кредит, покупаем жилье, сдаем и живем на разницу. В реальности при текущих ставках это почти всегда путь к убыткам. Доходность аренды – 5 - 6% годовых. Ставка по ипотеке - 20% и выше (без льгот). Даже с минимальным взносом аренда не перекроет ежемесячные платежи.

- Из практики: семья из Сибири взяла ипотеку, рассчитывая, что арендаторы «закроют» кредит. Через год они платили из своего кармана почти треть ежемесячного взноса, а из-за ремонтов и простоев по сезону ушли в минус, - добавил Антон Гнатченко.

Миф 3. «Апартаменты у моря с доходностью 30%».

На практике инвесторы получают в лучшем случае половину обещанного. Эксперты отмечают, что пик доходности по отрасли был в 2024 году. С 2025-го началось снижение по ряду причин:

• рост конкуренции. Новые курортные проекты по всей стране размывают спрос;
• удорожание логистики. Перелеты и поездки дорожают, и люди чаще выбирают отдых рядом с домом; снижение платежеспособности населения и обострение кризиса 2024 - 2025 годов;
• сильный рубль стимулирует зарубежные поездки, что также бьет по внутреннему туризму;
• рост налогов и расходов снижает маржинальность бизнеса.

Сегодня окупаемость апартаментов от застройщика - в среднем 20 - 25 лет. Исключения редки, и только при покупке 2 - 3 года назад с успешным проектом можно выйти на 15 лет. Но даже тогда необходима комплексная экспертиза.
Когда покупка в Сочи - хорошая идея.

Если вы живете в Сочи и готовы лично заниматься арендой, комбинировать долгосрочные и краткосрочные форматы - да, схема может работать. Но если вы в другом регионе и хотите, чтобы квартира «работала сама», результат почти всегда будет разочаровывающим.

- Из практики: клиент заселил в квартиру «знакомых» через посредника. Через пару месяцев жильцы перестали выходить на связь. Пришлось лететь через всю страну, чтобы урегулировать конфликт. В итоге он продал объект и больше не повторял такую схему, - привел пример эксперт.

- Мечтать о квартире или апартаментах у моря - естественно. Но перед тем как вкладываться, важно опираться не на рекламные обещания, а на точные расчеты, опыт и трезвую аналитику. Это убережет вас от убытков и сохранит инвестиционный капитал, - резюмировал эксперт.