Рынок недвижимости юга завершает 2025 год с тревожной статистикой: часть инвесторов в Сочи и Краснодаре понесла ощутимые потери.
Причиной стали просчеты в выборе локаций, неверные ожидания доходности и отсутствие юридической проверки. По словам Валерия Летенкова, генерального директора «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», несколько распространенных сегментов перестали работать так, как предполагали покупатели, и это станет определяющим фактором в стратегии 2026 года.
Эксперт обращает внимание, что в числе самых проблемных оказались районы, где стоимость квадратного метра долго росла за счет ажиотажа, а не инфраструктуры. В таких точках недвижимости не хватало социальных объектов, транспортных связей и сервисов. В итоге покупатели рассчитывали на окупаемость около 8 - 10 лет, но на практике получали 12 - 15 лет. Снижение ликвидности и ограниченный спрос сделали эти локации финансово уязвимыми.
Отдельный риск сформировался в апартаментах без профессионального управления. По данным отраслевой аналитики, фактическая доходность в них оказалась на уровне 6 - 8%, тогда как изначально покупателям озвучивали 15 - 20%. Летенков отмечает, что причина - перегретый рынок студий и отсутствие операторов, способных обеспечить стабильный поток арендаторов. В Сочи доля таких комплексов среди новых проектов достигала 80%, что усилило конкуренцию и снизило загрузку в межсезонье.
Юридические ошибки усугубили ситуацию. В 2025 году участились случаи покупки объектов с ограничениями, исполнительными производствами и неустойчивым правовым статусом земельных участков. По словам эксперта, многие инвесторы пропускали детальную юридическую проверку и сталкивались с замороженными сделками и длительными судебными процедурами. На вторичном рынке такие объекты стали одними из главных источников потерь.
К сезонным рискам добавилась нестабильность спроса. Краснодар зависел от миграционных потоков и рынка долгосрочной аренды, Сочи - от туризма, который в 2025 году показал колебания в межсезонье. Инвесторы, рассчитывавшие на круглогодичные поступления, фиксировали простои и снижение маржи.
Дополнительно ситуацию осложнили завышенные обещания ряда проектов. Некоторые застройщики продвигали расчеты доходности на уровне 15 - 18%, которые не подтвердились при реальной эксплуатации. Это приводило к пересмотру цен на 15 - 20% и снижению активности покупателей на вторичном рынке. По оценке эксперта, наиболее уязвимыми стали объекты, где маркетинг опережал фактическую экономику.
Летенков прогнозирует, что в 2026 году рынок станет гораздо более разборчивым. Победят проекты с сервисным управлением, развитой инфраструктурой и прозрачной юридической структурой. Форматы без оператора, в удаленных зонах или с юридическими неопределенностями останутся в зоне высокого риска.
По словам эксперта, главный вывод года очевиден: доходность формируют не обещания, а инфраструктура, юридическая чистота и стабильный спрос. Именно эти параметры инвесторы будут учитывать при выборе объектов в 2026 году.
