Конец 2025 года ознаменовался активностью на рынке недвижимости Сочи.
В структуре сделок все чаще фигурируют апартаменты - формат, который по-прежнему привлекает частных инвесторов и активно продвигается как «доходный» и «инвестиционный». Однако текущий кризис ликвидности показал: реальная инвестиционная ценность есть далеко не у каждого объекта. Об этом «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко.
- С одной стороны, ситуация, действительно, создает возможности для инвесторов с собственными средствами и холодным расчетом. Качественные коммерческие объекты сегодня можно приобрести на более выгодных условиях, чем год назад. Классический инвестиционный запрос остается прежним: окупаемость 10 - 12 лет, прогнозируемая чистая доходность, стабильный арендный поток, ликвидность на выходе, - отметил Антон Гнатченко.
По его словам, эти правила в коммерческой недвижимости работают десятилетиями - и продолжают работать. С другой стороны, частные инвесторы, которые игнорировали эти базовые принципы, сегодня фиксируют многомиллионные убытки.
- В одной из моих недавних сделок удалось приобрести апартаменты в действующем, качественном проекте. Изначально объект был куплен два года назад по цене свыше 20 млн рублей - в рассрочку у застройщика, под обещания псевдо-инвестиционных брокеров о быстрой перепродаже в течение 6 месяцев. Прошло два года. Продать объект не удавалось даже по цене входа, - поделился эксперт.
Причина оказалась простой и показательной: чистая доходность составляла около 1,3 млн рублей в год. При таких показателях объект просто не интересен рынку по заявленной цене. Лишь после снижения стоимости до 15 млн начали появляться первые запросы. Когда поступило предложение о срочной продаже за 13,7 млн рублей, было принято оперативное решение о покупке.
- Половина этой суммы пошла на погашение задолженности перед застройщиком, остальное получил собственник. Даже без учета двух лет простоя капитала убытки исчисляются миллионами. Если же добавить инфляцию и упущенную выгоду, картина становится еще более удручающей.
Важно отметить: к концу 2025 года количество срочных предложений по сниженным ценам заметно выросло. Но действительно качественных объектов среди них крайне мало. Сочи продолжает застраиваться проектами с массовой распродажей апартаментов частным инвесторам. При этом проектов с реальной, подтвержденной доходностью - единицы. В описанной сделке покупатель нашелся лишь потому, что сам проект был качественным, а доходность - проверяемой. Во многих других случаях инвесторы остаются с объектами, которые невозможно продать: рынок их просто не принимает, - поясняет Гнатченко.
Он добавляет, что объем неликвида продолжает расти вместе с убытками частных инвесторов, которые приобретали апартаменты без комплексной экспертизы и анализа рисков выхода. Ситуацию усугубляет и правовой фактор. В Сочи по-прежнему значительное количество нежилых объектов находится в «серой зоне». Административные органы ведут масштабную работу по выявлению нарушений: в судах рассматриваются сотни исков о признании зданий самовольными постройками и их сносе.
- Парадоксально, но такие здания продолжают продаваться. Покупателям показывают новые объекты в хороших локациях, с работающими отелями и положительными отзывами. При этом юридический статус здания может не соответствовать заявленному: нецелевое использование земли, ИЖС или садоводство вместо коммерции. Покупка недвижимости в таких объектах - это фактически закладка мины замедленного действия за собственные деньги, - предупреждает эксперт.
По его словам, текущий рынок жестко учит внимательности.
- Сегодня выигрывают не те, кто верит обещаниям, а те, кто опирается на цифры, документы и комплексную экспертизу. Только неангажированная, профессиональная проверка способна выявить реальные риски и отделить ликвидный актив от проблемного.
Именно такой подход сегодня позволяет находить редкие, но настоящие «бриллианты» - объекты, которые будут работать на владельца и формировать устойчивое финансовое будущее, а не убытки, - резюмировал Гнатченко.
