Южный федеральный округ больше не работает как единый инвестиционный рынок.
По данным экспертов Агентство инвестиций в недвижимость Москвы, сопоставление ставок долгосрочной аренды студий и цен их покупки на вторичном рынке в декабре 2025 года показало, что Южный федеральный округ больше не работает как единый инвестиционный рынок. Это не сезонная пауза и не локальная коррекция - различия между городами Юга носят структурный характер и напрямую влияют на срок возврата капитала.
Самая короткая окупаемость в округе сложилась в Волгограде. При средней арендной ставке около 30 тыс. руб. в месяц и цене студии порядка 3,8 млн руб. годовой арендный поток приближается к 360 тыс. руб. В такой конфигурации срок возврата вложений укладывается примерно в 10 - 11 лет. Для южных рынков это минимальный горизонт, при котором аренда продолжает работать как полноценный инвестиционный инструмент, а не как форма удержания актива.
Ростов-на-Дону занимает промежуточную позицию. Средняя аренда студии здесь составляет около 28 тыс. руб. в месяц при цене покупки порядка 4,3 млн руб. Годовой доход остается вблизи 335 - 340 тыс. руб., что формирует срок окупаемости в диапазоне 12 - 13 лет. Это уже более длинный горизонт, но он все еще сохраняет инвестиционную логику - аренда компенсирует стоимость входа без ухода в затяжную модель.
Иная ситуация сложилась в Краснодаре. При средней арендной ставке около 20 тыс. руб. в месяц и цене студии порядка 3,5 млн руб. годовой доход от аренды остается в районе 240 тыс. руб. В результате срок окупаемости приближается к 14 - 15 годам. Для города, который еще недавно рассматривался как один из главных инвестиционных центров Юга, это заметный сдвиг. Цена входа здесь растет быстрее, чем арендный поток, и аренда теряет функцию ускоренного возврата капитала.
Фактически Южный федеральный округ зафиксировал расслоение по инвестиционной эффективности. Волгоград и Ростов сохраняют рабочую модель аренды с горизонтом до 13 лет, тогда как Краснодар уходит в более длинную стратегию владения. Разрыв между крайними сценариями уже превышает четыре года, и он формируется не за счёт роста аренды, а из-за разной чувствительности рынков к платёжеспособному спросу.
По сути, Юг перестал быть территорией «арендной очевидности». Здесь больше не работает логика, при которой любой крупный город автоматически давал понятную доходность. Инвестору приходится выбирать не регион, а конкретную арифметику сделки и принимать во внимание, что статус локации больше не гарантирует быстрый возврат вложений.
- Южные рынки первыми показали, что аренда не всегда поспевает за ценой покупки. Где-то она все еще работает быстро, а где-то просто поддерживает владение. Сейчас решает не география, а срок окупаемости, - говорит Валерий Летенков, генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы.
