Одна ипотека на семью: как новые правила изменят жизнь молодых заёмщиков.
С 1 февраля 2026 года в России вступают в силу значительные изменения в программе семейной ипотеки. Главное нововведение — принцип «одна семья — один льготный кредит». Ранее каждый из супругов мог оформить собственный кредит под 6%, теперь же на всю семью полагается только один такой заём. Если один из партнёров уже воспользовался правом на льготную ипотеку, повторное оформление станет возможным лишь после полного погашения первого кредита и рождения нового ребёнка.
Кроме того, оба супруга теперь обязаны выступать созаёмщиками, даже при наличии брачного договора. Привлечение родителей или других родственников в качестве созаёмщиков или поручителей запрещено. На фоне сокращения государственных компенсаций банки усилили проверку доходов заёмщиков. Льготная ставка 6% сохраняется только при рефинансировании рыночной части комбинированного кредита — например, если основная сумма взята под 6%, а дополнительная — под рыночную ставку.
Эти меры последовали за рекордным всплеском выдачи семейной ипотеки в конце 2025 года: в декабре было оформлено 104 тысячи кредитов на сумму 605 млрд рублей — максимальный показатель за всю историю программы. Доля таких займов достигла 75% от общего объёма ипотечного рынка, что свидетельствует о стремлении граждан успеть по старым, более выгодным условиям.
Эксперты отмечают, что изменения усложнят доступ к льготной ипотеке для молодых семей с нестабильными доходами, особенно тех, кто рассчитывал на поддержку со стороны родителей. Обязательное созаёмство повышает финансовую взаимозависимость супругов: в случае развода или потери работы одного из них долговая нагрузка может стать непосильной.
Наибольшие трудности возникнут у семей, планировавших покупку второй квартиры «на будущее» — такая стратегия больше не будет поддерживаться программой. В то же время семьи с первым ребёнком теоретически могут выиграть, особенно если смогут рефинансировать рыночную часть комбинированного кредита. Однако на практике многое будет зависеть от условий, которые установят банки.
Что касается рисков, связанных с «серыми» схемами подтверждения доходов, аналитики считают, что массового роста таких практик не произойдёт. Поддержка родителей чаще всего выражалась в помощи с первоначальным взносом, а не в ежемесячных платежах. Тем не менее, размер первого взноса, по прогнозам, вырастет — банки могут потребовать не менее 30%.
Рефинансирование рыночной части комбинированного кредита остаётся одним из немногих преимуществ новых правил. Однако объединить весь долг под льготную ставку не получится, поэтому снижение ежемесячного платежа окажется умеренным, сообщает МК.
