Банк России на первом в 2026 году заседании понизил ключевую ставку на 0,5 процентного пункта — до 15,5% годовых.
Это уже шестое подряд снижение показателя. Несмотря на позитивный сигнал, радикальных изменений на рынке жилой недвижимости в ближайшее время ожидать не стоит, однако тренд на постепенное улучшение ситуации уже наметился. О том, как текущее решение регулятора отразится на ипотечных ставках и спросе на жилье, рассказали аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью».
Позитивный сигнал для рынка
Снижение ключевой ставки эксперты оценивают как позитивный сигнал, хотя и не ожидают от него мгновенного эффекта. Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым пояснила, что ипотечные продукты банков существенно не подешевеют, поскольку ставки по рыночной ипотеке и так остаются высокими. Однако само направление движения ставки способно улучшить ожидания покупателей и несколько оживить спрос. На первичном рынке, по ее словам, динамика существенно не изменится, так как основным драйвером там по-прежнему остаются льготные программы.
Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров отметил, что рынок недвижимости с начала лета развивается на ожиданиях постепенного смягчения денежно-кредитной политики. Эти плавные шаги уже дают результат: после длительного цикла снижения ставки, который продолжается с мая, на рынке заметен уверенный рост продаж новостроек.
По данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», в 2025 году в российских городах-миллионниках было заключено почти 247 тыс. договоров долевого участия на покупку квартир в новостройках общей площадью 11,7 млн кв. метров. С весны 2025 года, когда началось снижение ключевой ставки, число сделок во всех крупных городах устойчиво росло месяц к месяцу.
«Суммарный объем сделок за год оказался всего на 5% меньше, чем в 2024 году, что можно считать хорошим результатом. Если в 2024 году рынок новостроек удерживал объемы за счет массовой льготной ипотеки, то в 2025 году драйвером стал спрос, постепенно увеличивавшийся по мере смягчения денежно-кредитной политики», — добавил Белокуров.
Растет не только число сделок, но и объемы ипотечного кредитования. Количество кредитов, выданных в январе 2026 года на покупку жилья в новостройках, более чем вдвое превысило уровень января 2025 года — прирост составил 138,9%. Средняя сумма кредита за год увеличилась на 8,4%.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов обратил внимание, что регулятор принял решение о снижении ставки, несмотря на сохранение проинфляционных рисков и напряженную международную обстановку. Это, по его мнению, свидетельствует о преобладании позитивных факторов в финансовой сфере.
Директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе согласился, что существенного влияния на рынок недвижимости это решение не окажет, но его важно воспринимать как сигнал о последовательном курсе Центробанка на смягчение политики.
Что будет со ставками по ипотеке
Банк России не только снизил ставку, но и смягчил сигнал по будущей монетарной политике, отметив, что будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения на ближайших заседаниях. Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов прогнозирует, что на таком фоне можно ожидать дальнейшего постепенного снижения кредитных ставок, в том числе в сегменте рыночной ипотеки. По его оценке, в ближайшие недели рыночные ставки, которые после декабрьского заседания уже уменьшились на 0,75 п.п., опустятся еще примерно на 0,5 п.п. Далее банки будут ждать новых сигналов регулятора.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что шаг в 0,5 п.п. слишком незначителен, чтобы оказать ощутимое влияние на рынок. Однако, по ее словам, сам тренд благоприятно влияет на настроения потенциальных заемщиков, поскольку дает надежду на возможность рефинансирования взятых сегодня кредитов в краткосрочной перспективе.
Директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков добавил, что текущее снижение может оказать умеренно-позитивное влияние на спрос в новостройках, сделав ипотеку немного доступнее и поддержав текущий уровень продаж.
Владимир Тетерин, старший директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА», обратил внимание, что, несмотря на понижение ключевой ставки с июня прошлого года на 5,5 п.п., рыночная ипотека остается недоступной для большинства россиян. Получить такой кредит сегодня могут либо заемщики с доходами существенно выше средних, либо те, кто готов внести большой первоначальный взнос или планирует быстрое досрочное погашение.
«Ставки по рыночным кредитам будут скорректированы вниз, но пока останутся заградительными — в среднем около 20%. Тем не менее клиенты смогут смелее вкладываться в недвижимость. Дольщики с рассрочками обретают уверенность, что к моменту ввода домов в эксплуатацию смогут рассчитывать на приемлемые условия по ипотеке на остаток суммы. А покупатели, оформляющие рыночные займы, все меньше сомневаются, что уже в ближайшие полтора года у них будет возможность выгодного рефинансирования», — прогнозирует Руслан Сырцов.
Владимир Тетерин добавил, что динамика ипотечного рынка в ближайшем будущем будет определяться в первую очередь условиями по семейной ипотеке, а не снижением ключевой ставки на символические 0,5–1 п.п. Рыночный сегмент будет понемногу «размораживаться» по мере дальнейшего снижения ставки, но существенного роста ждать не приходится, пока ипотечные ставки остаются выше 15% годовых.
На вторичном рынке спрос традиционно более чутко реагирует на изменение ключевой ставки. По данным «Яндекс Недвижимости», после начала ее постепенного снижения число просмотров контактов продавцов готового жилья в среднем по России выросло к январю 2026 года на 12,5% относительно мая 2025 года.
Число ипотечных сделок на вторичном рынке также увеличилось: в январе 2026 года было выдано 81 тыс. кредитов — вдвое больше, чем годом ранее. Средняя сумма ипотеки на вторичке выросла с начала прошлого года на 45,5%, достигнув 4 млн рублей. Это может говорить о том, что покупатели ожидают дальнейшего снижения ставок и рассчитывают на потенциальное рефинансирование.
«Если ставка и дальше продолжит так же плавно снижаться, это позволит сохранить и усилить сложившиеся позитивные тенденции, наметившиеся с момента начала цикла смягчения денежно-кредитной политики», — резюмировал Евгений Белокуров.
