Эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко рассказал о доходности апартаментов на побережье.
Сегодня на дворе март 2026 года
Многие собственники доходных апартаментов в Красной Поляне действительно отмечают рост доходности по сравнению с январем-февралем прошлого года. Чего не скажешь о показателях большинства доходных апартаментов на побережье - там зимние месяцы в ряде случаев показали операционный минус. Об этом «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко.
За последние три месяца в Сочи прошло два знаковых мероприятия для отельеров. На одной площадке собрались представители отрасли, чтобы обсудить текущую ситуацию. Последнее событие состоялось 26 февраля, организатор - ассоциация отельеров АМОС.
- На обоих мероприятиях были озвучены реальные операционные показатели по отрасли: как в целом по рынку, так и по отдельным проектам - в разрезе «горный кластер» и «побережье». Если побережье уже в 2025 году четко показало, что период роста закончился, то горный кластер идет с опозданием на 1–2 года, - отмечает Антон Гнатченко.
Период роста завершен
Многие отельеры признают: предыдущие 10 лет были фазой устойчивого роста. Росли операционные расходы, но вместе с ними росли и средняя стоимость размещения, и загрузка. Это позволяло ежегодно увеличивать выручку и доходность.
В 2025 году ситуация изменилась. Ряд отельеров впервые были вынуждены корректировать цены вниз, чтобы поддерживать загрузку. При этом расходы выросли в среднем на 15%; средняя стоимость размещения - лишь на 5%; загрузка снизилась на 3–5%. Такая динамика означает одно: многие проекты вышли в операционный ноль или даже минус.
Горный кластер повторяет этот сценарий
В Красной Поляне формируется та же тенденция, что и на побережье - с временным лагом. По словам одного из руководителей отеля международного бренда, первые признаки кризиса на побережье появились еще в 2023 году. В 2025 году они стали очевидными. В горном кластере, по оценке ряда экспертов, системная просадка начнется в 2025–2026 годах.
Почему это происходит?
В 2025 году операционные расходы и налоговая нагрузка достигли пиковых значений: введен туристический сбор, который ежегодно будет расти на 1% и к 2029 году достигнет 5% от выручки с номера; увеличилась стоимость маркетинга и привлечения туристов; растет фонд оплаты труда; усиливается конкуренция.
К 2030 году номерной фонд Сочи планируется увеличить примерно на 30%. В горном кластере уже строятся масштабные проекты с тысячами номеров, которые начнут выходить на рынок с 2026 года и бороться за каждого гостя.
- Большинство новых объектов - это формат 4–5 звезд с ценой размещения от 10 000 рублей за ночь.
И главный вопрос здесь не в том, как заполнить номера в пиковые 4 месяца сезона, а в том, как удерживать проект на плаву остальные 8 месяцев, - рассказывает эксперт.
Доходные апартаменты - зона повышенного риска
Особенно остро ситуация проявляется в сегменте доходных апартаментов, активно продававшихся частным инвесторам последние годы. В отделах продаж обещали высокую доходность и окупаемость в 3–5 лет. В текущих рыночных условиях такие показатели выглядят нереалистичными.
Нередки случаи, когда инвесторы, купившие апартаменты, вынуждены продавать их с убытком 30–40%.
На старте продаж лоты реализовывались по 400–500 тысяч рублей за квадратный метр с обещанием роста до 1 млн за метр. Через 2–3 года сам же застройщик на повторном выводе лотов устраивает распродажи по 300–350 тысяч за метр. В итоге покупка в 2025–2026 году оказывается выгоднее, чем 2–3 года назад. Если же собственник после запуска проекта пытается выйти на вторичный рынок, цена может опускаться до 250 тысяч за метр и ниже.
Вывод
- Сегодня к покупке доходных апартаментов необходимо подходить крайне осторожно. Особенно в проектах, где по-прежнему демонстрируют «красивые» расчеты доходности и окупаемости. Рынок вошел в новую фазу. И опираться стоит не на презентации отделов продаж, а на сухую экономику и реальные операционные показатели, - резюмировал Антон Гнатченко.
