Значительная часть новостроек последних лет сегодня больше напоминает неликвид, чем жилье, в котором хочется видеть свое будущее или будущее своих детей.
На дворе конец первого квартала 2026 года, и мы наблюдаем, как застройщики в Сочи продолжают активные распродажи. Рынок пытаются оживить за счет акций, скидок и дополнительных бонусов, но ожидаемого эффекта это не дает - очереди покупателей не выстраиваются. Об этом «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости Сочи Антон Гнатченко.
По его словам, что значительная часть новостроек последних лет сегодня больше напоминает неликвид, чем жилье, в котором хочется видеть своё будущее или будущее своих детей.
- Основная причина - отсутствие у проектов действительно востребованных потребительских качеств. Именно это сегодня и подрывает ликвидность как жилой, так и коммерческой недвижимости. Возникает закономерный вопрос: как рынок пришел к этой ситуации? - отмечает специалист.
Корни проблемы - в периоде спекулятивного бума, когда недвижимость массово приобреталась не для жизни, а для быстрой перепродажи. Объекты покупались дистанционно, зачастую с использованием льготных программ, и уже через короткое время выставлялись на продажу по переуступке прав. В этих условиях конечные характеристики объекта никого не интересовали. Можно было строить практически что угодно и где угодно - при условии соблюдения формальных требований. В результате на рынке появилось большое количество проектов, которые уже на этапе выхода морально устарели.
- Сегодня мы видим новостройки, выполненные по типовым решениям из регионов, без архитектурной выразительности и без современных технологических решений. При этом проекты, изначально относящиеся к комфорт-классу, в Сочи нередко позиционируются как бизнес-класс. У конечного покупателя, который приезжает в Сочи с насмотренностью проектов из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и других крупных городов, возникает множество закономерных вопросов к таким объектам, поясняет - эксперт.
Риелтор добавляет, что ситуацию усугубляет и подход к планировочным решениям. Стремление застройщиков максимально увеличить количество продаваемых единиц приводит к переизбытку студий и однокомнатных квартир. В итоге жилые комплексы превращаются в некий гибрид отеля и многоквартирного дома.
- Нередко от покупателей можно услышать прямую оценку: «Это больше похоже на современное общежитие». При этом стоимость таких объектов начинается от 300 тысяч рублей за квадратный метр - и это зачастую в черновом варианте. Отдельная проблема - игнорирование специфики конечного покупателя. Основная аудитория в Сочи - иногородние клиенты, приобретающие не основное жилье. Для них формат «черновой квартиры» означает необходимость дистанционного ремонта, что для многих является серьезным барьером, - рассказывает Антон Гнатченко.
На сегодняшний день на рынке практически отсутствуют проекты, где квартиры массово предлагаются с готовой отделкой. Между тем, именно такие решения лежат на поверхности и востребованы у покупателей.
- Даже те предложения с ремонтом, которые сегодня появляются, носят точечный характер и не меняют общей картины. В большинстве проектов основная часть квартир остается без отделки, а значит, покупатель получает перспективу жить в окружении непрекращающихся ремонтных работ в течение нескольких лет. Это также напрямую влияет на ликвидность, - подчеркивает Гнатченко.
Параллельно рынок насыщен рекламными предложениями «доступной недвижимости у моря». Потенциальным покупателям предлагают зайти в проект с минимальным бюджетом, обещая доходность, рассрочки и льготные условия.
- Однако на практике речь часто идет о типовых малоликвидных квартирах с планировками гостиничного типа, расположенных в локациях с ограниченной инфраструктурой и слабым арендным потенциалом. В результате покупатель приобретает не тот продукт, который ожидал: вместо «жизни у моря» - объект в окружении стройки, с проблемной логистикой и минимальной инфраструктурой. В таких условиях покупка «вслепую» все чаще приводит к убыткам. Ситуации, когда инвестор вкладывает 10 миллионов рублей и при выходе получает 7, уже не являются редкостью. Рынок постепенно приходит к переоценке ценностей. Ликвидность сегодня формируется не рекламой и не обещаниями, а реальным качеством продукта, его локацией и соответствием запросам конечного покупателя, - резюмировал специалист.
