Эксперт рынка недвижимости Сочи Антон Гнатченко рассказал о разочаровании инвесторов в коммерции в новостройках.
Когда речь заходит о коммерческой недвижимости в Сочи, в большинстве случаев имеют в виду апартаменты в курортных локациях. Однако помимо этого формата существует и классический сегмент - нежилые помещения, где собственник может получать стабильный доход от арендатора. В текущих реалиях именно качественные объекты классического формата становятся наиболее востребованными, поскольку именно здесь сегодня еще можно рассчитывать на понятный и прогнозируемый доход. Об этом «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости курорта Антон Гнатченко.
- Тем не менее, когда инвесторы заходят на рынок Сочи, их в первую очередь направляют в новые строящиеся проекты. Причина очевидна - повышенные комиссии, которые получают агентства при продаже таких объектов. При этом если проехать по недавно сданным жилым комплексам, можно увидеть типичную картину: большое количество пустующих коммерческих помещений, которые собственники не могут сдать по адекватной цене. Во многих случаях такие помещения попросту не востребованы, и на это есть ряд системных причин, - комментирует специалист.
По его словам, прежде всего важно понимать, что новостройки в последние годы стали в значительной степени спекулятивным инструментом. Даже если жилой комплекс формально распродан, это не означает, что в нем появится жизнь. Значительная часть собственников приобретает объекты не для проживания и не для ведения бизнеса, а с целью перепродажи.
- В текущих условиях найти конечного покупателя с живыми деньгами становится все сложнее, и как следствие - заселение новых проектов происходит крайне медленно. На практике требуется не менее пяти лет, чтобы комплекс достиг хотя бы 30–40% реальной заселенности, - объясняет эксперт.
Дополнительно ситуацию усугубляет география застройки. Наиболее ликвидные и востребованные участки в Сочи были освоены еще 5–7 лет назад, тогда как сегодня строительство все чаще ведется в локациях, которые ранее считались неликвидными. Такие районы, как правило, не обладают развитой инфраструктурой и не формируют устойчивый платежеспособный спрос. В них отсутствует необходимая экономическая среда, которая позволяет коммерческим помещениям эффективно функционировать. В результате появляются жилые комплексы, внутри которых есть коммерция, но нет главного - потока клиентов.
- Отдельного внимания заслуживает ценообразование. Сегодня в новостройках стоимость коммерческих помещений в черновой отделке часто начинается от 300 тысяч рублей за квадратный метр и нередко достигает 450 тысяч и выше. При этом аналогичные по площади помещения в развитых локациях с ремонтом и действующим арендатором могут стоить существенно дешевле. Средняя ставка аренды в востребованных районах Сочи для помещений площадью 70–100 квадратных метров составляет порядка 1500–2000 рублей за метр. Если рассчитать стоимость объекта исходя из окупаемости в 10 лет, то помещение площадью около 100 квадратных метров с арендным потоком будет стоить порядка 18–20 миллионов рублей, что соответствует 150–200 тысячам рублей за квадратный метр. И это объект с ремонтом, понятной доходностью и действующим арендатором, - отмечает Антон Гнатченко.
На этом фоне предложения в новостройках выглядят экономически необоснованными: инвестор приобретает дорогое помещение без отделки, без арендатора и в локации без сформированного спроса, с горизонтом ожидания в несколько лет. Фактически он сталкивается с двойным ожиданием: сначала необходимо дождаться завершения строительства, затем - еще несколько лет, пока локация начнет оживать. В то время как объект на вторичном рынке уже генерирует доход, помещение в новостройке зачастую простаивает.
- Более того, такая ситуация негативно влияет и на сами жилые комплексы. Пустующие коммерческие помещения формируют «мертвую среду», в которой отсутствует базовая инфраструктура. Жители вынуждены ездить в другие районы, тратить деньги там, где есть сервис и удобства. Это снижает привлекательность локации и в конечном итоге приводит к падению стоимости недвижимости. В ряде случаев собственники вынуждены продавать такие объекты с убытком, - рассказывает риелтор.
В этих условиях рынок коммерческой недвижимости в Сочи требует особенно взвешенного подхода.
- Высокая цена на этапе покупки еще не означает ликвидность и доходность в будущем. Напротив, именно переоцененные проекты сегодня несут в себе наибольшие риски. Принятие инвестиционных решений без комплексного анализа локации, спроса и экономики проекта может привести к длительным простоям и финансовым потерям. Именно поэтому сегодня как никогда важно опираться не на обещания, а на точные расчеты, опыт и трезвую аналитику, - резюмировал Гнатченко.
