Земельный вопрос сегодня стоит особенно остро для многих потенциальных покупателей и инвесторов, рассматривающих приобретение или строительство недвижимости в Сочи.
Если углубиться в частный сектор, частные дома и свободные участки под строительство, то становится очевиден один важный факт: значительная часть предложения - это микроучастки площадью до 4 соток, которые появились в результате нарезки более крупных земельных массивов по 12–15 соток и более. Об этом «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости Сочи Антон Гнатченко.
- Мы видим огромное количество домов разного формата и уровня, которые стоят буквально впритык друг к другу, что у конечного покупателя закономерно вызывает недоумение. Люди хотят приватности, тишины, хороших видов, ощущения пространства, пения птиц, а взамен получают скученную застройку однотипными домами с территориями, закатанными в бетон. Холмы и склоны Сочи покрылись множеством таких объектов, которые изначально строились под перепродажу. Мы видим коттеджные поселки, в которых годами никто не живет. Там кто-то периодически что-то покупает и почти сразу выставляет на перепродажу. Но конечному покупателю нужна не просто коробка дома, а среда для жизни, соответствующая стоимости объекта. И именно здесь рынок все чаще упирается в отсутствие нормального соотношения цены и качества, - отмечает риелтор.
По его словам, дробление участков на мелкие части сегодня серьезно бьет по ликвидности и инвестиционной привлекательности частного девелопмента. По сути, рынок оказался затоварен однотипным и зачастую откровенно неликвидным продуктом. Еще более острая ситуация складывается в сегменте земли под коммерцию.
- Для обычного магазина у дома нужен участок минимум 8–10 соток. Но где его взять, если в последние годы свободные земли массово скупались в спекулятивных целях, а затем дробились на мелкие части? В результате мы видим, как целые локации и сельские поселения не развиваются и постепенно деградируют. Ведь когда человек приезжает жить в горное или удаленное поселение, для него критически важным становится наличие современной инфраструктуры: продуктовых магазинов, пунктов выдачи маркетплейсов, базовых сервисов. Во многих населенных пунктах этого нет не потому, что отсутствует спрос, а потому, что там попросту негде это построить, хотя желающие заниматься таким бизнесом есть, - объясняет Гнатченко.
Если же сегодня попытаться найти участок от 20 соток для любой цели, то по всему Большому Сочи можно обнаружить лишь крайне ограниченное количество действительно пригодных вариантов - с нормальным подъездом, дорогой и наличием коммуникаций. Это буквально единичные предложения, добавляет эксперт. Если открыть сайты объявлений, может показаться, что выбор есть, но на практике значительная часть таких объектов - либо фейки, либо участки, до которых круглый год можно добраться только на внедорожнике.
- И это еще не все. Ситуация дополнительно осложняется неопределенностью в правовом поле. Новый генеральный план принят, но правила землепользования и застройки продолжают действовать старые. Из года в год появляются новые охранные зоны. Споры вокруг земли не утихают. Люди, купившие участки, получают многочисленные отказы на уведомления о строительстве. Официального разрешения порой удается добиться только через суд. При этом даже судебные решения в дальнейшем могут оспариваться прокуратурой и другими органами. Вся эта правовая неопределенность в сочетании с другими факторами в ряде случаев просто убивает ликвидность и желание что-либо приобретать, - говорит специалист.
Он привел один из недавних случаев из практики.
- Собственник продавал участок, которым владел уже много лет. Когда мы запросили у него свежий градостроительный план, он получил отказ и при нас впервые узнал, что его участок сегодня относится к землям сельхозназначения, на которых строительство запрещено. Соответственно, в выдаче градостроительного плана ему было отказано. Теперь вместо продажи он вынужден искать компетентных юристов, чтобы разобраться в ситуации. Самое удивительное в этой истории то, что все соседние участки находятся в границах земель населенных пунктов. Как получилось, что именно его 8 соток получили другую категорию, остается только гадать. В итоге мы получаем ситуацию, в которой даже не каждый собственник в полной мере понимает, что именно он продает, можно ли на его земле что-то строить и какие реальные ограничения уже действуют в отношении участка, - акцентирует Гнатченко.
Сегодня к выбору земельных участков в Сочи необходимо подходить предельно осторожно. Без комплексной проверки документов, категорий земель, видов разрешенного использования, ограничений, подъездных путей, коммуникаций и градостроительных перспектив принимать решение о покупке крайне рискованно. Земля, которая на словах выглядит как актив, на практике может оказаться источником серьезных проблем, убытков и многолетних судебных разбирательств.
