Краснодарский край накопил 37,3 тыс. непроданных квартир на фоне роста объема строительства

На 1 июля 2026 года в Краснодарском крае накопленный разрыв между выводом нового жилья на рынок и продажами достиг 37,3 тыс. квартир.

Только во втором квартале в регионе появилось 14,2 тыс. новых квартир, тогда как было продано около 8,1 тыс. Одновременно объем строящегося жилья в крае к июню вырос на 7,3% год к году - до 8,928 млн кв. м. На расхождение между объемами строительства и реализации жилья обращает внимание эксперт по недвижимости Мария Болтрик.

Дополнительным фактором становится динамика ипотечного кредитования. В апреле 2026 года в Краснодарском крае было выдано 835 ипотечных кредитов по договорам долевого участия - на 29,9% меньше, чем годом ранее. При этом быстро сократить строительный портфель девелоперы не могут: значительная часть находящихся сегодня в реализации проектов запускалась при другой ситуации на ипотечном рынке и более высоких ожидаемых темпах продаж.

Наиболее выражен дисбаланс в Краснодаре - крупнейшем рынке массовых новостроек региона. В городе строится около 4 млн кв. м жилья, а нереализованный остаток составляет порядка 82% строящегося объема. Около 90% предложения относится к комфорт-классу. Таким образом, потенциальное давление избыточного предложения сосредоточено прежде всего в массовом сегменте Краснодара, а не равномерно распределено по всему краю.

На курортных территориях ситуация отличается. В Сочи объем нового жилищного строительства существенно ограничен, поэтому масштаб массового предложения несопоставим с Краснодаром. В Анапе, напротив, за январь - июль 2026 года было продано 1160 лотов - на 38% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Динамику здесь поддерживают доступные ипотечные программы в квартирных проектах, рассрочки от застройщиков и развитие гостиничного сегмента с продажей отдельных номеров и апартаментов частным собственникам. Поэтому общекраевые показатели нельзя автоматически переносить на отдельные курортные рынки.

При увеличении непроданного предложения давление на рынок пока проявляется не в резком снижении заявленных цен. Первичный рынок достаточно инертен: стоимость квадратного метра зависит не только от текущего спроса, но и от себестоимости строительства, цены земли и стоимости проектного финансирования. Поэтому девелоперы чаще корректируют фактические условия сделки через скидки на отдельные квартиры, рассрочки, субсидированные ипотечные программы и другие инструменты, не меняя существенно базовый прайс.

Тем не менее, признаки ценовой коррекции уже появились. Во втором квартале 2026 года цены на первичном рынке Краснодарского края снизились на 1,8% относительно предыдущего квартала. Данные о фактических первичных сделках также показывали отрицательную краткосрочную динамику: в мае средняя стоимость составляла 169,7 тыс. рублей за кв. м, что на 1% ниже апрельского уровня. При этом год к году показатель оставался выше на 1,2%.

На фоне накопленного предложения девелоперы также переходят к более осторожному и поэтапному выводу следующих корпусов и очередей, оценивая фактические темпы продаж перед запуском нового объема. Поэтому в ближайшие 12 месяцев более вероятным сценарием выглядит не резкое общее снижение цен, а замедление новых запусков, перенос части очередей и усиление конкуренции за покупателя условиями сделки.

Для покупателей такая ситуация означает расширение выбора и усиление переговорной позиции при обсуждении условий приобретения. Однако эффект будет различаться внутри региона: Краснодар, Сочи, Анапа и другие города имеют разную структуру предложения и неодинаковую зависимость от ипотеки. Поэтому накопление непроданного жилья на уровне края не означает одинакового избытка предложения на каждом локальном рынке.

- Рост объема строительства на 7,3% при сокращении ипотеки по ДДУ почти на 30% выглядит серьезным дисбалансом, но я бы не называла его прямой угрозой всему рынку Краснодарского края. Значительная часть сегодняшней стройки запускалась в другой рыночной ситуации. Наиболее очевиден риск переизбытка предложения сейчас в Краснодаре и прежде всего в массовом комфорт-классе. Скорее всего, ответом рынка станут не масштабные снижения заявленных цен, а больше скидок, рассрочек, специальных условий и более осторожный вывод новых очередей, - отмечает Мария Болтрик.