Налог на продажу жилья может вырасти: эксперты оценили последствия

Сохранить минимальную ставку налога в 13% при продаже квартиры станет практически невозможно из-за высоких цен на жилье.

Министерство финансов Российской Федерации разработало проект закона о модернизации налоговой системы, который может вступить в силу с 1 января 2027 года. Одним из ключевых нововведений документа является распространение действующей прогрессивной шкалы налога на доходы физических лиц (НДФЛ) на операции по продаже недвижимости.

Налоговые консультанты поясняют, что доходы от реализации жилья планируется облагать по тем же правилам, что и заработную плату. Это означает, что выручка от продажи будет суммироваться с остальными доходами гражданина за год, и к общей сумме будет применена прогрессивная ставка от 13% до 22%. В настоящее время такие доходы рассчитываются отдельно по двухступенчатой схеме: 13% с суммы до 2,4 млн рублей и 15% с превышающего ее остатка, сообщает РБК.

Согласно инициативе Минфина, объединенный годовой доход будет облагаться следующим образом: 13% — для суммы до 2,4 млн рублей; 15% — для диапазона от 2,4 млн до 5 млн рублей; 18% — от 5 млн до 20 млн рублей; 20% — от 20 млн до 50 млн рублей; и 22% — для доходов, превышающих 50 млн рублей.

Эксперты, опрошенные профильными изданиями, выражают уверенность, что удержаться в рамках минимальной ставки в 13% для большинства продавцов жилья будет крайне затруднительно. Руководитель налоговой практики Five Stones Consulting Екатерина Болдинова отметила, что высокие рыночные цены на недвижимость в сочетании со средними зарплатами не оставляют шансов на применение низкой ставки. В качестве примера она привела расчет, согласно которому гражданин с годовым заработком в 1,5 млн рублей сможет продать недвижимость не дороже чем за 900 тысяч рублей, чтобы общий доход не превысил порог в 2,4 млн рублей.

При этом законопроект не отменяет существующие льготы. НДФЛ не взимается, если собственник владел объектом дольше минимального срока, который в большинстве случаев составляет пять лет. Для жилья, полученного в наследство или в дар от близких родственников, этот период сокращен до трех лет. Продажа недвижимости до истечения этих сроков по-прежнему будет признаваться доходом и подлежать налогообложению.

Для наглядности эксперты консалтинговых компаний привели примеры расчетов. Если гражданин с годовой зарплатой 1,5 млн рублей продает унаследованную квартиру за 10 млн рублей до истечения трехлетнего срока, то по текущим правилам его суммарный налог составит 1,647 млн рублей (195 тысяч с зарплаты и 1,452 млн с продажи). По новой схеме, где доходы суммируются, налог вырастет до 1,872 млн рублей (с применением ставок 13%, 1 each 15% и 18% к разным частям базы), что означает дополнительную нагрузку в 225 тысяч рублей.

Другой сценарий, рассмотренный специалистами Consul Group, касается перепродажи купленного ранее жилья. Если квартира была приобретена за 20 млн рублей и через два года продана за 50 млн рублей, налогооблагаемая база составит 30 млн рублей. При отсутствии иных доходов текущий налог равен 4,45 млн рублей, а по новым правилам он достигнет 5,4 млн рублей (рост на 950 тысяч рублей). Если же продавец дополнительно имеет зарплату 6 млн рублей в год, его налоговое обязательство увеличится с 5,33 млн до 6,6 млн рублей, добавив к расходам 1,27 млн рублей.

Отдельные изменения коснутся и владельцев сверхдорогой недвижимости. В настоящее время для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей действует ограничение: рост налога после переоценки не может превышать 10% в год, а для новых объектов в первый год применяется понижающий коэффициент 0,6. Разрабатываемый законопроект предполагает отмену обоих этих ограничений для объектов дороже 300 млн рублей, однако данные меры не будут распространяться на гаражи и машино-места.