Запуск новых проектов в Краснодарском крае сократился на 85% при запасе жилья на 5,6 года

В сентябре 2026 года площадь новых проектов, вышедших в продажу в Краснодарском крае, сократилась на 85% по сравнению с августом - с 32,3 до 4,7 тыс. кв. м.

За месяц в регионе стартовали продажи только одного нового жилого проекта против четырех месяцем ранее. В самом Краснодаре новых стартов не было второй месяц подряд. При этом накопленный запас непроданного жилья в крае остается одним из крупнейших в стране. По мнению эксперта по недвижимости Марии Болтрик, такое сочетание в перспективе может привести к нехватке востребованных новостроек, несмотря на большое количество уже строящихся квартир.

По состоянию на 1 сентября 2026 года в Краснодарском крае насчитывалось 2,7 млн кв. м строящегося жилья с недостаточной распроданностью. Это 35% строительного портфеля региона. Соотношение распроданности и строительной готовности составляет 40% - минимальное значение среди десяти крупнейших регионов по объёму жилищного строительства. Это означает, что продажи существенно отстают от темпов возведения домов.

Еще один показатель - срок реализации непроданного строящегося жилья. На начало сентября он достиг 5,6 года, что стало максимальным значением среди десяти крупнейших региональных рынков. При сохранении текущего темпа продаж девелоперам Краснодарского края потребовалось бы около 5,6 года, чтобы реализовать существующий запас непроданного жилья. Для сравнения: в Москве показатель составляет 2,6 года, в Санкт-Петербурге и Московской области - по 2,3 года.

Сложившаяся ситуация создает противоречие. С одной стороны, застройщикам необходимо продавать уже возводимые квартиры и выполнять обязательства по действующим проектам. С другой - большой объем непроданного жилья снижает привлекательность запуска новых объектов. Если такая тенденция сохранится надолго, через несколько лет покупатели могут столкнуться с ограниченным выбором в отдельных сегментах рынка.

- При нынешнем запасе жилья говорить о неизбежном дефиците новостроек через два-три года преждевременно. Для этого должны совпасть два условия: длительное сокращение новых запусков и устойчивое восстановление спроса. Но большой общий остаток не означает, что покупателю доступен достаточный выбор подходящих квартир. В одних комплексах предложение может оставаться избыточным, а в других уже возникнет нехватка жилья с удобными планировками, хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Поэтому оценивать ситуацию необходимо не только по всему краю, но и отдельно по городам, районам и категориям недвижимости, - отмечает Мария Болтрик.

При этом говорить о непрерывном падении спроса на Кубани нельзя. За январь - сентябрь 2026 года в Краснодарском крае было продано 721 тыс. кв. м жилья в новостройках, что на 10% больше аналогичного периода прошлого года. В сентябре продажи составили 101 тыс. кв. м, сократившись всего на 1% в годовом выражении. Получается, что накопленные продажи за девять месяцев выросли, тогда как сентябрьский объем новых запусков оказался значительно ниже августовского. Однако двухмесячная динамика запусков пока не позволяет говорить об устойчивом сокращении нового строительства.

Дополнительная особенность рынка Краснодара - высокая зависимость от покупателей из других регионов. В первом полугодии 2026 года на иногородних заемщиков приходилось 75% ипотечных сделок с новостройками города. При этом средний ежемесячный ипотечный платеж достиг 31,1 тыс. рублей, увеличившись за год на 31%. Такая структура спроса делает рынок чувствительным к доступности кредитования. Однако иногородний покупатель не обязательно приобретает квартиру для переезда: часть сделок может совершаться с инвестиционными целями.

Дальнейшее развитие ситуации будет во многом зависеть от того, насколько быстро восстановится доступность ипотеки. Снижение ставок может стимулировать продажи накопленного предложения, однако спрос, вероятно, будет распределяться между проектами неравномерно. Наиболее сложные условия могут возникнуть у жилых комплексов, где большой непроданный остаток сочетается со слабой инфраструктурой, недостаточными ценовыми преимуществами и ограниченной финансовой устойчивостью девелопера.

- Я не исключаю, что через несколько лет на Кубани одновременно будут существовать два совершенно разных сегмента рынка новостроек. В одних проектах застройщикам придется предлагать скидки, отделку или специальные условия приобретения, чтобы реализовать накопленные квартиры. В других, где хорошее расположение, действующая инфраструктура и ограниченное число конкурентов, возможностей удерживать цены будет больше. Но дело не столько в возрасте проекта, сколько в его качестве. Готовый жилой комплекс с работающими школами и детскими садами может оказаться привлекательнее новой стройки, где все это пока существует только на бумаге. Я считаю, что главным фактором восстановления продаж станет доступность ипотеки. При этом даже возвращение покупателей не гарантирует равномерного сокращения остатков: востребованные проекты будут продаваться быстрее, а менее конкурентоспособные продолжат зависеть от скидок и рассрочек, - заключает Мария Болтрик.